令和7年1月15日　提出 小野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小野 9-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　野島　準一   TEL.

鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小野市匠台５１番 ②地積 　(㎡) 4,572   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 倉庫 Ｓ2 配送施設等事業所が 立地する流通業務団 地 南東9m市道、背面道 水道、下水 樫山 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   280 ｍ、南   260 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 物流倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 樫山駅東方 2.5km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 配送施設等が建ち並ぶ工業団地内の地域で、当分現状維持するものと予測する。流通業務用地を中心とした堅調 な実需に現状では大きな変化はみられず、引き続き地価は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 物流倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内南部の内陸型工業地域のほか、集荷的出荷地への接近性が類似する隣接府県内の工業地域である。需 要者の中心は物流倉庫または工業系事業所等の利用を目的とする法人事業者とみられる。流通業務用地を中心に実需は 根強い状況にある。一方、新規供給は公共分譲等に限られるため主として中古物件となる。当該状況から取引自体が少 ないうえ取引規模等が一様でないため中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業団地内の地域で、賃貸借は一般的ではなく自用目的の取引が中心とみられる状況にある。したがって、合理的な建 物賃貸借の想定が困難な状況にある。そこで、収益価格は試算せず、下記（８）・⑨の変動内容を吟味のうえ、比準価 格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 流通業務用地を中心として依然、実需は底堅 く、市内の工業地域の地価は引き続き上昇傾 向とみられた。 地域要因に格別の変動はないが、一般的要因 の傾向を受けて地価は引き続き上昇傾向にあ った。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％