別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川西 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川西 5-4 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　福西　理祐   TEL.
鑑定評価額 86,400,000 円  １㎡当たりの価格 366,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川西市小花１丁目２１７番２
｢小花１－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）



(80,396)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中層の店舗、事務所
ビル等が見られる商
業地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 川西能勢口

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特定道路からの容積率緩和 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 川西能勢口駅南東方

60m		 法令

規制		 商業
(80,396)
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、現状のまま推移するものと予想する。立地条件に
恵まれた駅前の商業地であり、地価は今後も堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    298,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川西市及び近接市町を中心とする阪神間の商業地の範囲である。需要者の中心は、自用あるいは賃貸目
的の事業者や投資家等と把握される。川西能勢口駅に近接するエリアであり、希少性が高いため需要は旺盛である。取
引の中心となる価格帯は画地規模や立地により個別性が強いため様々となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記の通り比準価格に比べ収益価格は若干低位に試算された。収益価格は、土地の経済価値に相応する賃料水準が形成
されていないため低位に求められたものと思料する。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引事例か
ら求めたものであり、市場における実証的な価格である。よって、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づ
けて、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊丹 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    334,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.5]		 [100.0]
100		 367,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    354,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 川西市中心部の商業地の地価は上昇傾向が続
いている。一方、中北部の既存商業地や郊外
路線商業地は微増である。


川西市中心部駅前の商業地域で、地域要因に
大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川西 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２１０７
国
-33		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.8m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ０６２０７
国
-26		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ０４１０７
国
-40		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西14.3m国
道、東1.6m、
北1.6m、
三方路
１中専

(60,200)
d １２１０７
国
-39		 川西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ０７１０７
国
-14		 伊丹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
318,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
319,914 		 100
[  86.3]
370,700 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
371,000 
b (　           ) 
311,277  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
322,483 		 100
[  87.6]
368,131 
368,000 
c (　           ) 
324,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
322,144 		 100
[  87.1]
369,855 
370,000 
d (　           ) 
296,736  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
302,077 		 100
[  81.2]
372,016 
372,000 
e (　           ) 
349,234  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
354,822 		 100
[  96.1]
369,222 
369,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



川西 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地内の宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,759,552 
4,153,566 
14,605,986 
11,725,000 
2,880,986 		 （　0.9526）
2,744,427 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     70,369,923 円　　　　（　    298,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川西 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 185.00 Ｓ4 740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   600 ％   396 ％   236 ㎡     10.6 m x   21.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   63.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２～４Ｆ店舗・事務所 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
185.00 
70.0 
129.50 
3,585 
464,258 		 4.0  1,857,032 
2.0  928,516 

 2～ 2		 店舗・事務所
185.00 
85.0 
157.25 
2,660 
418,285 		 4.0  1,673,140 
2.0  836,570 

 3～ 4		 店舗・事務所
185.00 
85.0 
157.25 
2,130 
334,943 		 4.0  1,339,772 
2.0  669,886 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
740.00 
81.3 
601.25 

1,552,429 		 6,209,716 
3,104,858 
⑨年額支払賃料      1,552,429 円　×　12ヶ月　＝　      18,629,148 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     601.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,629,148 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       931,457 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,697,691 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,209,716 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,992 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,104,858 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,002,869 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,759,552 円　　　　（　        79,490 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川西 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 875,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 745,166 円  　　　       18,629,148　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      695,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,487,500 円  　　　　    175,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,153,566 円　（　　　　　　        17,600 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 175,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     740.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0650 ×  35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,725,000 円  
（　　　　　        49,682 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,759,552 円      
②総費用 4,153,566 円      
③純収益　①－② 14,605,986 円      
④建物等に帰属する純収益 11,725,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,880,986 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,744,427 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,629 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,369,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     298,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川西 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川西市小花一丁目２１７番２
 1401000055681-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川西 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川西 5-4 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　玉井　嘉彦   TEL.
鑑定評価額 86,600,000 円  １㎡当たりの価格 367,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川西市小花１丁目２１７番２
｢小花１－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）



(80,396)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中層の店舗、事務所
ビル等が見られる商
業地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 川西能勢口

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特定道路からの容積率緩和 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 川西能勢口駅南東方

60m		 法令

規制		 商業
(80,396)
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗、事務所ビル等が見られる商業地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    382,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川西市及び周辺市を中心に、阪神間の商業地域も含む圏域である。需要者は、事業者が中心である。中
層の店舗、事務所ビル等が見られる商業地域で、駅に近く需要は堅調である。なお、取引規模・価格水準にばらつきが
大きいため中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、中層の店舗、事務所ビル等が見られる商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準までは形成されてお
らず、収益価格はやや低位に試算された。また、収益価格の試算に当たっては想定事項が多い。したがって、実際の取
引事例から求めた実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益性を反映した理論的な収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊丹 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    334,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.5]		 [100.0]
100		 367,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    354,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業地需要は比較的安定しており、特
にキセラ川西周辺では熟成度が上がっている
。


地域要因に特筆すべき変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川西 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２１０７
国
-33		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.8m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ０７１０７
国
-14		 伊丹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
c ０４１０７
国
-40		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西14.3m国
道、東1.6m、
北1.6m、
三方路
１中専

(60,200)
d １２１０７
国
-39		 川西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
318,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
319,914 		 100
[  83.8]
381,759 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
382,000 
b (　           ) 
349,234  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
354,822 		 100
[  95.3]
372,321 
372,000 
c (　           ) 
324,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
322,144 		 100
[  83.3]
386,727 
387,000 
d (　           ) 
296,736  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
302,077 		 100
[  78.5]
384,811 
385,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    382,000 円／㎡]  



川西 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地内の宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,704,775 
4,151,390 
14,553,385 
11,725,000 
2,828,385 		 （　0.9526）
2,694,320 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     69,085,128 円　　　　（　    293,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川西 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 185.00 Ｓ4 740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   600 ％   396 ％   236 ㎡     10.6 m x   21.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   63.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２～４Ｆ店舗・事務所 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
185.00 
70.0 
129.50 
3,550 
459,725 		 4.0  1,838,900 
2.0  919,450 

 2～ 2		 店舗・事務所
185.00 
85.0 
157.25 
2,660 
418,285 		 4.0  1,673,140 
2.0  836,570 

 3～ 4		 店舗・事務所
185.00 
85.0 
157.25 
2,130 
334,943 		 4.0  1,339,772 
2.0  669,886 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
740.00 
81.3 
601.25 

1,547,896 		 6,191,584 
3,095,792 
⑨年額支払賃料      1,547,896 円　×　12ヶ月　＝　      18,574,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     601.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,574,752 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       928,738 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,646,014 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,191,584 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,820 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,095,792 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         999,941 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,704,775 円　　　　（　        79,258 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川西 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 875,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 742,990 円  　　　       18,574,752　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      695,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,487,500 円  　　　　    175,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,151,390 円　（　　　　　　        17,591 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 175,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     740.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0650 ×  35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,725,000 円  
（　　　　　        49,682 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,704,775 円      
②総費用 4,151,390 円      
③純収益　①－② 14,553,385 円      
④建物等に帰属する純収益 11,725,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,828,385 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,694,320 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,417 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,085,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     293,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川西 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川西市小花一丁目２１７番２
 1401000055681-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考