別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出 川西 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 3-1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　大輔   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 川西市緑が丘１丁目２０７番 ②地積(㎡) 842  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1.2 田 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い地域 北1m未舗装道路 水道、ガス、下水 山下 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   20 ｍ、西   40 ｍ、南   40 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 農地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 道 路 １ｍ未舗装道路 交通 施設 山下駅北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い宅地見込地地域であり、将来的には小規模宅地開発が行われるもの と思料されるが、周辺における宅地需要が積極的とはいえず、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 隣接地と併合し、転換造成後、戸建住宅の敷地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 台形　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     18,000 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     15,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね川西市及び周辺諸都市郊外の圏域に存する宅地見込地地域であり、主な需要者は地元の住宅開発業 者である。川西市北部郊外の幹線道路背後に位置し、坂道等が多く利便性の劣る住宅団地縁辺部の宅地見込地地域にあ って、周辺での宅地開発が積極的とはいえず、開発素地に対する需要は乏しいので、地価は下落傾向にある。転換・造 成後の宅地価格は、１区画１，０００万円未満、新築戸建住宅で２，０００万円台と思料される。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 住宅団地縁辺部に位置する比較的小規模な宅地見込地地域である。比準価格は、宅地見込地に係る現下の市況を反映し た実証的な試算価格である。一方、控除後価格は、開発素地の分割・分譲等に係る投資採算性に基づき試算されている 点では理論的であるが、査定にあたり想定要素が介在しやや流動的となるため、比準価格に比べて説得力が劣る点は否 定できない。よって、控除後価格は参考程度に止め、実証的な比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.6 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市の人口は微減傾向にある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他