令和7年1月11日　提出 川西 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -34 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　尾内　倍太   TEL.

鑑定評価額 6,080,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市笹部３丁目２８４番外 ｢笹部３－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 3:1 住宅 Ｗ1 中規模農家住宅が多 い既成住宅地域 南3m市道 水道、下水 笹部 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 笹部駅北東方 150m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅を中心とする集落地域であり、地域要因に格別の変動はない。地価は長期的な下落の過程に ある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西市及び隣接市町における郊外地域である。需要者は同一需給圏に地縁を有する個人に概ね限定され、 圏外からの転入は稀である。周辺の市街地に比べ地価水準は低いものの、市街化調整区域に指定され公法上の規制が大 きく、価格優位性は見出し難い。需要は弱含みで推移している。取引件数も少なく、需要の中心となる規模や価格帯は 見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する規範性の高い事例から求めており、市場の実態を反映した説得力の高い 価格である。近隣地域は農家住宅を中心とする地域であり自己利用目的での取引が大半で、賃貸市場は形成されていな い。収益還元法は非適用とし、説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意し つつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　猪名川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [108.6] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市の人口は微減傾向で高齢化も進展。利 便性の高い市南部や整備された住宅団地を中 心に需要は堅調であるが、丘陵地等の需要は 低迷している。 地域要因に格別の変動はない。郊外の集落地 域で、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％