令和7年1月14日　提出 川西 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -12 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.

鑑定評価額 9,990,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市鼓が滝２丁目１１番４１ ｢鼓が滝２－９－３１｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 南西4.1m市道 水道、ガス、下水 鼓滝 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．１ ｍ市道 交通 施設 鼓滝駅南東方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価は下 落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川西市北部で能勢電沿線の住宅地域。需要者の中心は、周辺あるいは都市部の事業所に通う川西市及び 周辺市町の居住者である。大阪との府県境となっている長尾山系の尾根筋からの西傾斜で、眺望は良いが傾斜がきつく 、高齢者世帯を中心に平坦な住宅地を選考する傾向のなか、傾斜地では極端に割安な取引も見られる。土地は１，００ ０万円まで、新築戸建住宅は３，５００万までが需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等は戸建住宅が主で、貸家は転勤等の特殊な事情に基づくもので、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないた め、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意思決定するのが 通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して、規準価格との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [142.5] [101.0] 100 51,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、新設住宅着工戸数は前年度 比で減少。キセラ川西周辺は繁華性向上、中 北部のニュータウンは市外からの転入も見ら れ需要堅調。 中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域 であり、傾斜地では極端に割安な取引も見ら れ、地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％