別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
高砂 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高砂 9-3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　英基   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高砂市曽根町字砂川８８９番外
 ②地積
　(㎡)		 3,679  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.2		 工場

 中小規模の工場が建
ち並ぶ工業地域
 西10.5m国道 水道、ガス、下水 曽根

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 中規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０．５ｍ国道 交通

施設		 曽根駅南東方

1.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成市街地内の国道沿いの工業地域で、圏域内では流通関連を中心に事業所用地の需要が根強く、周辺の幹線道
路沿いでは商業向けの用途転換なども認められるので、地価は当面、堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高砂市を中心とした主に播磨地方臨海部の中小工業地域。需要者の多くが地元資本による製造または組
立関連等の企業であり、コロナ禍を契機としたサプライチェーンの再構築等を背景に業況は改善している。取引される
価格は立地条件や画地規模等により一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の工場向けの取引が支配的であり、賃貸用不動産の立地はほとんど見られない。したがって、収益価格は試算せず
、代表標準地との検討を踏まえ、広域的に収集した信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加古川 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,900 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[144.3]		 [100.0]
100		 35,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍や国際情勢の変化を契機とした生産
拠点の国内回帰やｅコマースの活況等を背景
に、流通関連を中心に工業地に対する需要が
拡大。

利便性の高い工業地域であり、規模のまとま
った事業所用地の稀少性が高まっているので
、地価は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高砂 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＹ５０７

-88		 高砂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7.4m市道
、中間画地
工専

(60,200)
b ＫＹ５０７

-78		 加古郡稲美町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西18m県道、
南東15m、
二方路
工専

(60,200)
c ＳＳ５０７
国
-9		 加古郡稲美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6.5m県道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d ＩＫ６０７
国
-47		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東7.5m市道
、北西8m、
角地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,210  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
21,899 		 100
[  63.2]
34,650 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,700 
b (　           ) 
28,906  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
30,991 		 100
[  88.2]
35,137 
35,100 
c (　           ) 
20,496  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
20,660 		 100
[  61.6]
33,539 
33,500 
d (　           ) 
36,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
36,336 		 100
[ 102.6]
35,415 
35,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,000 円／㎡]  



高砂 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地内に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の工場を主体とする工業団地内で、賃貸借市場が未成熟であり、近隣地域等において同種用途の賃貸事例が
得られないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 高砂 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高砂市曽根町字砂川８８９番
 1420000404889-0000
2 　高砂市曽根町字砂川８９０番
 1420000404890-0000
3 　高砂市曽根町字砂川８９１番１
 1420000404891-0000
4 　高砂市曽根町字砂川８９１番２
 1420000404892-0000
5 　高砂市曽根町字砂川８９８番
 1420000404893-0000
6 　高砂市曽根町字砂川８９９番１
 1420000404894-0000
7 　高砂市曽根町字砂川８９９番２
 1420000404895-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
高砂 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高砂 9-3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　千裕   TEL.
鑑定評価額 130,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高砂市曽根町字砂川８８９番外
 ②地積
　(㎡)		 3,679  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.2		 工場

 中小規模の工場が建
ち並ぶ工業地域
 西10.5m国道 水道、ガス、下水 曽根

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 中規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ　国道 交通

施設		 曽根駅南東方

1.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺ではスーパーが閉店するなどしているものの、当地域は中小規模工場が建ち並ぶ内陸部の工業地域として成
熟しており立地性等に優れた工業地域の地価は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は播磨地域を中心に阪神地域も含む工業地域。主な需要者は金属加工・機械加工を行う事業者、物流関連事
業者等を中心とする。手狭になった既存工場の拡大、生産能力拡張のための工場移転需要のほか、高速道路ＩＣや幹線
道路へのアクセスが良好な物流施設適地については供給が少なく稀少性も存し地価は上昇基調で推移している。需要の
中心価格帯は取引件数が少ないうえ、取引規模等により様々で見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場においては自用目的の取引が中心で、需要者は市場性に着目して取引価格を決定することが一般的であることから
、比準価格は客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、周辺では賃貸物件も散見されるが、その数
は少なく賃貸市場は未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。従って、取引市場の実態を反映した比準価格を標
準とし代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加古川 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,900 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[144.3]		 [100.0]
100		 35,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部を中心に物流施設適地等の旺盛な需要
は地方にも波及してきており、工業用地に対
する需要は堅調に推移している。


工場が立地するほか、周辺には幹線道路沿い
に商業用途も混在する地域で、一般的要因の
影響を受けて地価は強含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高砂 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＹ５０７

-78		 加古郡稲美町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西18m県道、
南東15m、
二方路
工専

(60,200)
b ＮＳ６０７
国
-11		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
北7.5m、角地
１住居

(60,200)
c ＴＣ５０７
国
-17		 三木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北29m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ＳＧ５０７
Ｙ
-78		 小野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,906  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
30,991 		 100
[  93.0]
33,324 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,300 
b (　           ) 
56,666  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
58,671 		 100
[ 156.6]
37,466 
37,500 
c (　           ) 
25,195  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
28,280 		 100
[  84.9]
33,310 
33,300 
d (　           ) 
30,717  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
33,820 		 100
[  91.2]
37,083 
37,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,200 円／㎡]  



高砂 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の工場を主体とする工業地域で、賃貸市場が未成熟であり、類似する適切な賃貸事例等が得られないため収
益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 高砂 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高砂市曽根町字砂川８８９番
 1420000404889-0000
2 　高砂市曽根町字砂川８９０番
 1420000404890-0000
3 　高砂市曽根町字砂川８９１番１
 1420000404891-0000
4 　高砂市曽根町字砂川８９１番２
 1420000404892-0000
5 　高砂市曽根町字砂川８９８番
 1420000404893-0000
6 　高砂市曽根町字砂川８９９番１
 1420000404894-0000
7 　高砂市曽根町字砂川８９９番２
 1420000404895-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考