令和7年1月15日　提出 高砂 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 9-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.

鑑定評価額 309,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市荒井町新浜２丁目２７５８番８３ ｢荒井町新浜２－１２－１｣ ②地積 　(㎡) 6,294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1.2:1 倉庫、工場兼事務所 Ｓ2 中規模の工場が建ち 並ぶ臨海型の工業団 地 北西20m市道、北東側道 水道、ガス 荒井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西   420 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 荒井駅南西方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場のほか配送施設も見られる臨海部の工業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。周 囲には大手企業の大規模工場も多く、立地条件は良好で、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、播磨地域全域の工業地域を主として、阪神間の工業地域に及ぶ。需要者の中心は圏域内の事業者である が、圏域外の法人等も見受けられる。近時の経済情勢の下、企業を取り巻く環境は厳しさが残るものの、企業収益は改 善しており、立地条件が良好な工業用地の不足傾向を反映し、工業用地に対する需要は堅調な推移を見せている。事業 用地の取引価格は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事業用地については自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた 。一方、周辺地域等では一部で賃貸物件も見られるが、その数は少なく賃貸市場は総じて未成熟であるため収益価格は 試算しない。工業地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが 妥当と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,900 円／㎡ [103.9] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [101.0] 100 48,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業を取り巻く環境は厳しさが残るものの、 企業収益、業況判断は改善基調にあり、立地 条件に優れた工業用地に対する需要は堅調に 推移している。 大手企業の大規模工場が多い臨海部の工業地 域で、近時の経済情勢下においても、需要は 安定的で、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％