別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
高砂 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高砂 5-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　基   TEL.
鑑定評価額 95,000,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高砂市米田町島字二反田７２番２１外
 ②地積
　(㎡)		 931  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(60,189)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ3		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北東13m国道 水道、下水 宝殿

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   140 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ国道 交通

施設		 宝殿駅西方

650m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、国道沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現況が維持されていくものと予測する。また
、堅調な需要から地価水準も上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高砂市を中心に周辺市町の幹線道路沿いの商業地域にわたる。主たる需要者は、物販業またはサービス
業を営む事業者となる。当市内においても、事業用地の需要が既成市街地から幹線道路沿いへの移行が進んでおり、対
象標準地が位置する地域に対する需要は拡大していくものと考えられる。なお、市場での需要の中心となる価格帯は、
画地規模や事業規模により様々なため見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の査定にあたっては、おおむね同一需給圏内の類似地域等にかかる適切な事例を選択し得た。一方、当該地域
の賃貸市場の成熟の程度は必ずしも高いとはいえず、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、本件においては比準価
格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額
は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加古川 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[123.8]		 [100.0]
100		 102,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高砂市については、住宅地では、強いところ
と弱いところがまだらになっている。一方、
商業地及び工業地では、一部を除いて総じて
堅調である。

国道沿いに店舗等が建ち並ぶ高砂市内でも有
数の路線商業地域で、堅調な需要が認められ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高砂 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＹ５０７
Ｙ
-68		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m国道、
南東6m、角地
準住居

(70,200)
b ＮＹ５０７
Ｙ
-69		 加古川市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東15m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c ＳＳ５０７
Ｙ
-78		 加古川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m国道、
中間画地
近商

(80,200)
d ＭＹ５０７
国
-60		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ＭＹ５０７
Ｙ
-72		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m県道、
北東6.5m、
南西5m、
三方路
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,262  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
137,099 		 100
[ 110.2]
124,409 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
124,000 
b (　    137,119) 
137,119  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
137,942 		 100
[ 130.4]
105,784 
106,000 
c (　           ) 
54,132  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
68,477 		 100
[  65.3]
104,865 
105,000 
d (　           ) 
64,157  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
71,286 		 100
[  69.4]
102,718 
103,000 
e (　           ) 
88,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
89,316 		 100
[  98.7]
90,492 
90,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



高砂 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,896,922 
4,076,992 
14,819,930 
12,510,300 
2,309,630 		 （　0.9526）
2,200,154 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     52,384,619 円　　　　（　     56,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高砂 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 300.00 Ｓ3 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   189 ％   931 ㎡     25.0 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の利用現況を勘案して１階区分貸店舗・事務所、２階～３階平均専有面積約５０㎡のファミリータイプとした。 ⑦有効率　  98.9 ％
の理由		 同種の店舗事務所兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
300.00 
96.7 
290.10 
2,558 
742,076 		 5.0  3,710,380 
3.0  2,226,228 

 2～ 3		 住宅
300.00 
100.0 
300.00 
1,407 
422,100 		 1.0  422,100 
2.0  844,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
98.9 
890.10 

1,586,276 		 4,554,580 
3,914,628 
⑨年額支払賃料      1,586,276 円　×　12ヶ月　＝　      19,035,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     890.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,035,312 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,362,712 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,104,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,554,580 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,358 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,914,628 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         749,964 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,896,922 円　　　　（　        20,297 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,558 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高砂 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,122,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 778,692 円  　　　       19,467,312　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      212,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,589,500 円  　　　　    187,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,076,992 円　（　　　　　　         4,379 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 187,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,510,300 円  
（　　　　　        13,437 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,896,922 円      
②総費用 4,076,992 円      
③純収益　①－② 14,819,930 円      
④建物等に帰属する純収益 12,510,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,309,630 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,200,154 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,363 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,384,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高砂 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高砂市米田町島字二反田７２番２１
 1420000394903-0000
2 　高砂市米田町島字二反田７３番８
 1420000394913-0000
3 　高砂市米田町島字二反田７４番１
 1420000394919-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
高砂 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高砂 5-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.
鑑定評価額 95,000,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高砂市米田町島字二反田７２番２１外
 ②地積
　(㎡)		 931  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(60,189)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ3		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北東13m国道 水道、下水 宝殿

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   140 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ国道 交通

施設		 宝殿駅西方

650m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 各種店舗が建ち並ぶ市内でも繁華性の高い路線商業地域で、地域内及び隣接地域においても新規出店が見られる
。需要は安定的で地価は当面上昇傾向で推移して行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高砂市及び隣接市における幹線道路沿いの路線商業地域一円である。需要者の中心は圏域内の事業者のほ
か、小売店、飲食店等広域展開を図る圏域外の需要者も見られる。近時の景気動向より各需要者は新規進出に慎重な姿
勢を見せているものの立地条件の優れた地域における需要は根強い。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であ
り、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、併用住宅等の自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた
。一方標準地の所在する地域内には賃貸物件も見られるが、ロードサイド店舗等の低層建物が中心で、容積率を消化し
た中層ビル等は少なく、土地価格に見合う賃貸市場は形成されていない。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加古川 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[123.8]		 [100.0]
100		 102,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近時の経済情勢の下、個人消費等は持ち直し
傾向にあり、市内の立地条件に優る商業地域
における需要は安定している。


高砂市を代表する路線商業地域の一つで集客
力は高く、新規店舗の進出も見られる等、需
要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高砂 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＹ５０７
Ｙ
-72		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m県道、
北東6.5m、
南西5m、
三方路
近商

(90,300)
b ＯＴ５０７
国
-5		 高砂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m市道、
北西12.4m、
南西6.5m、
三方路
１住居

(70,200)
c ＭＹ５０７
Ｙ
-81		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西16.5m県
道、中間画地
２住居

(60,200)
d ＮＹ５０７
Ｙ
-69		 加古川市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東15m国道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
89,316 		 100
[  85.6]
104,341 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
100,072  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
96,832 		 100
[  92.2]
105,024 
105,000 
c (　           ) 
104,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,088 		 100
[ 100.9]
103,160 
103,000 
d (　    137,119) 
137,119  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
137,942 		 100
[ 132.5]
104,107 
104,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    104,000 円／㎡]  



高砂 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,873,745 
4,142,152 
14,731,593 
12,384,000 
2,347,593 		 （　0.9541）
2,239,838 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     53,329,476 円　　　　（　     57,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高砂 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 300.00 Ｓ3 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   189 ％   931 ㎡     25.0 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗・事務所、２階以上はファミリータイプ３ＤＫ。平均専有面積は５０㎡。 ⑦有効率　  98.9 ％
の理由		 共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
300.00 
96.7 
290.10 
2,510 
728,151 		 5.0  3,640,755 
3.0  2,184,453 

 2～ 3		 住宅
300.00 
100.0 
300.00 
1,370 
411,000 		 1.0  411,000 
2.0  822,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
98.9 
890.10 

1,550,151 		 4,462,755 
3,828,453 
⑨年額支払賃料      1,550,151 円　×　12ヶ月　＝　      18,601,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     890.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,601,812 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       951,691 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,082,121 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,462,755 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,396 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,828,453 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         749,228 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,873,745 円　　　　（　        20,273 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,510 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高砂 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,152,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 761,352 円  　　　       19,033,812　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      212,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,632,000 円  　　　　    192,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,142,152 円　（　　　　　　         4,449 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 192,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,384,000 円  
（　　　　　        13,302 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,873,745 円      
②総費用 4,142,152 円      
③純収益　①－② 14,731,593 円      
④建物等に帰属する純収益 12,384,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,347,593 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,239,838 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,406 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,329,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高砂 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高砂市米田町島字二反田７２番２１
 1420000394903-0000
2 　高砂市米田町島字二反田７３番８
 1420000394913-0000
3 　高砂市米田町島字二反田７４番１
 1420000394919-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考