令和7年1月15日　提出 高砂 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -9 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.

鑑定評価額 6,280,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市阿弥陀町阿弥陀字中道５５番２ ②地積 　(㎡) 295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅に作業所 等も混在する農家集 落地域 北5.9m市道 水道 曽根 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    20 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．９ｍ市道 交通 施設 曽根駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の集落地域にあり、今後も価格形成に影響を与える様な変動要因がなく現状を維持するものと 思われる。少子高齢化の影響もあり新たな宅地需要は少ない地域で地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高砂市及び隣接市町内のうち市街化調整区域等の集落地域と判断した。地縁的選好性が強く圏外から の転入者は少ない。集落色の強い地域であるため通勤や買い物など日常生活の利便性が劣り、需要者は地縁性を有する 地元居住者にほぼ限定され、公法上の規制や少子高齢化の影響もあり取引は少数である。取引には個別的な諸事情が介 在している場合も多く画地規模も様々であることから、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高砂市郊外の農家集落地域で周辺地域を含め共同住宅等の収益物件は皆無に等しく、取引は自用目的が中心で土地価格 に見合った賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格をもって鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,700 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 72.8] [100.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続く。ＪＲ沿線の住宅地の需要は 安定、山陽電鉄沿線や集落地域は弱い。住宅 地の主な需要者は、市内工場従事者や住み替 えが挙げられる。 地域要因に格別の変動はない。中心市街地か ら距離がある集落地域で、少子高齢化の影響 や生活利便性も劣り需要は低迷。地価は緩や かに下落が継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％