令和7年1月15日　提出 高砂 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -8 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市米田町米田字大橋３０７番３ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東5.8m市道 水道、下水 宝殿 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 宝殿駅南西方 780m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており、周辺の農地が徐々に宅地化する程度で地域要因は格別の変動がないため、現 況のまま推移していくものと予測される。地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ねＪＲ山陽本線沿線で、高砂市及び隣接市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は高砂市内居住者 が大半で、同一需給圏外からの転入者も認められる。周辺では新規分譲地の供給が継続的に行われており、ＪＲ最寄駅 に近く利便性に優れているため、需要は概ね安定的である。土地は１，５００万～１，８００万円程度、新築の戸建住 宅は３，０００万～４，０００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は標準的な画地規模が小さく市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算できなかっ た。自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、比準 価格をもって、一般的要因の動向及び周辺の地価公示標準地等との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高砂（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     85,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高砂市の人口は減少傾向。利便性及び環境良 好な地域は需要は安定しているが、既存の住 宅地域等利便性や環境が劣る地域は需要は弱 い。 地域要因に特に変動はなく、車両通行量が多 いが、利便性が比較的高いため、宅地需要は 概ね安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ +0.5 ％