令和7年1月15日　提出 高砂 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -5 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　英基   TEL.

鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 57,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市春日野町２９７３番８ ｢春日野町７－１４｣ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.3m市道 水道、ガス、下水 曽根 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 曽根駅南方 630m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因がないので熟成した戸建住宅地域として現状を維持するものと見込まれ、地価は当面、横這い基 調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高砂市及び周辺市町内のＪＲ山陽本線・同加古川線及び山陽電鉄本線沿線等の住宅地域。需要者の中 心は市内在住者及びその縁故者であり、圏域外からの転入は少ない。最寄り駅から徒歩圏内の戸建住宅が建ち並ぶ住宅 地域で、生活上の便益がやや欠ける面もあることから、需要は横這い傾向が続いている。土地は１００㎡で５５０万円 ～７００万円程度、新築戸建住宅で２，２００万円～２，７００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域ではアパート等の収益物件が散見されるが、当該地域内においては自用の戸建住宅関連の取引が支配的である 。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例により求めた信頼性の高い比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [148.3] [100.0] 100 58,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の持ち直しが期待される中で 、地域経済は伸び悩んでいる。既成住宅地域 では高齢化が進み、立地条件等による不動産 の選別化が顕著。 駅に比較的近い画地規模が小さめの戸建住宅 地域であるが、買物の便にやや難があり、周 辺街路の渋滞も顕著であるので、地価は横這 い基調で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％