令和7年1月15日　提出 高砂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　千裕   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市梅井４丁目５６７番６ ｢梅井４－３－９｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北東7.3m市道 水道、ガス、下水 伊保 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　７．３ｍ市道 交通 施設 伊保駅西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地縁的選好性が強い既存の住宅地域で当地域に影響を与える地域要因は特になく、今後も現状を維持するものと 予測する。地価は価格形成要因等を反映し、若干の弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高砂市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得者が 大半である。山陽電鉄本線沿線では荒井小学校区の区画整理済地区や新規分譲地の売れ行きは底堅く、発売から完売ま での滞留期間も比較的短いが、地縁的色彩が強く且つ狭隘な道路も多い既存の住宅地域に対する需要は弱く、土地の選 別化が顕著である。中心価格帯は、土地は１，０００万円前後、新築の戸建物件は３．０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準的な画地規模が小さいことなどから市場性を有する共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的 に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が 支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、広域的な市場分析結 果を踏まえることによって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン減税等による需要の下支え効果も 存するが、建築コストの上昇、可処分所得の 減少等、不動産市場の先行きに留意する必要 がある。 周辺の新規分譲地や比較的新しい区画整理地 区との比較において選好性は低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％