令和7年1月15日　提出 高砂 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市荒井町東本町７番４ ｢荒井町東本町７－８｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 荒井 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 荒井駅北方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が中心の区画整理済の住宅地域であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。市南 部の人気の住宅地域の一つで、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高砂市及び隣接市の市境付近の住宅地域の圏域である。需要者の中心は圏域内のうち山陽電鉄本線沿 いの居住者等で、圏域外からの需要者は少ない。ここ数年、山陽電鉄沿線の住宅地域に対する需要は総じて弱いが、近 隣地域の如く立地条件良好な地域の需要は安定している。市場の中心価格帯は、土地は１，５００～２，０００万円程 度、新築戸建住宅は３，０００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。近隣地域は一般住宅を中心とする区画整理 済みの住宅地域で、画地規模より、共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地 域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められるこ とより比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 69.4] [101.0] 100 84,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高砂市の人口は減少傾向。取引件数は概ね安 定的。宝殿駅、荒井駅等から徒歩圏内の住宅 地の需要は堅調であるが、周辺部の住宅地の 需要は弱い。 地域要因に特別な変動は見られないが、駅徒 歩圏内の住環境良好な地域で、安定的な需要 を背景に地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％