令和7年1月15日　提出 三木 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三木 -9 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　千裕   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三木市別所町石野字上貝地５８４番２外 ②地積 　(㎡) 402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に事業 所等が見られる既成 住宅地域 南5m市道 水道、下水 厄神 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   210 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 厄神駅東方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に位置する既成住宅地域で、当地域に影響を与える地域要因は特になく今後も現状を維持する ものと予測する。地価は価格形成要因等を反映し、下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三木市及び隣接市町の在来集落地域である。需要者は同一需給圏内の居住者でほぼ完結し圏外からの 転入者は少ない。市街化を抑制すべき区域である市街化調整区域においては開発行為や建物の建築にあたっては厳しい 規制が設けられており、需要者は地縁血縁者や農業従事者等に限定される傾向にある。需要の中心価格帯は取引自体が 少ないことや取引事情を内包する地縁者間での取引が多いことから見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に所在する住宅地域で、貸家需要がなく且つ公法上の規制により賃貸住宅の建設を想定することが困難 であるため収益還元法の適用は断念した。従って、自己使用目的の取引が支配的な住宅地域であることから、比準価格 を採用し代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [109.3] [100.0] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地縁者の住宅区域の指定は行なわれてはいる が、その効果を上回る人口減少等により不動 産需要は弱く地価は下落基調で推移している 。 土地需要は世帯分離による住み替え、隣地取 得者、地縁血縁者等に限定されることから地 価は下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％