令和7年1月15日　提出 三木 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三木 -5 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三木市志染町吉田字北垣内９５１番 ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 恵比須 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    40 ｍ、南    85 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 恵比須駅東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の集落地域で、地域環境に影響を及ぼす変動要因はなく今後も現状を維持するものと思われる 。少子高齢化の影響もあり宅地需要は少ない地域で、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三木市及び隣接市内のうち市街化調整区域等の集落地域と判断した。地縁的選好性が強く圏外からの 転入者は少ない。最寄り駅に比較的近いものの集落色のある地域で通学や買い物など日常生活の利便性が劣り、需要者 は地縁性を有する地元居住者にほぼ限定され、かつ少子高齢化の影響もあり取引は少ない。取引には個別的な諸事情が 介在している場合も多く画地規模も様々であることから、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 三木市郊外の集落地域で、公法上の規制等により周辺地域を含め共同住宅等の収益物件は皆無に等しく、取引は自用目 的が中心で土地価格に見合った賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地と の検討を踏まえ、自己利用目的が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [111.2] [100.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が続く。神戸電鉄沿線の区画 整然とした住宅地は地価が上昇、郊外は弱含 み。商業地は駅周辺や幹線道路沿いの好立地 の地価は上昇中。 地域要因に格別の変動はない。中心市街地か ら離れた集落地域で、少子高齢化も影響し需 要低迷が続く。価格は緩やかに下落が継続中 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％