令和7年1月15日　提出 三木 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三木 -4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三木市志染町西自由が丘１丁目７５７番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 志染 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　　　　　　 　　 交通 施設 志染駅北東方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした中規模の住宅団地内にあり、最寄駅からも近く住環境は良好である。今後も当該地域に影響を与 えるような変動要因は見当たらず、地価は上昇基調を維持するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三木市及び周辺市の神戸電鉄粟生線沿線の住宅地域。需要者は圏内の居住者が中心で、圏外からの転 入者も見られる。区画整然とした閑静な住宅団地内にあり、最寄り駅や商業施設からも比較的近く住環境は良好である 。しかし、乗客減少による粟生線存続が問題となっており、地価に大きな影響を及ぼすことから今後も注視する必要が ある。中心価格帯は、土地は２００㎡程度で８００万～９００万円、新築戸建住宅で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅からなる地域で自用目的の取引が中心となり、土地価格に見合う賃料水準の把握が困難であるため 収益還元法の適用は断念した。従って、規範性から主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格をもって鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が続く。神戸電鉄沿線の区画 整然とした住宅地は地価が上昇、郊外は弱含 み。商業地は駅周辺や幹線道路沿いの好立地 の地価は上昇中。 地域要因に格別の変動はない。神戸電鉄沿線 の区画整然とした住宅団地内にあり需要は堅 調である。生活利便性は良好で地価は上昇中 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％