鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
三木 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三木 -1

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　田中　君憲

TEL.

鑑定評価額

15,000,000 円

１㎡当たりの価格

31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三木市大村字谷後８３１番１				②地積　(㎡)	474 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,184)
	台形 2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	東4.6m市道	水道、下水	大村 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 85 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北４．６
ｍ　市道

交通

施設

大村駅南西方

200m

法令

規制

１住居
(60,184)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は三木市街地縁辺部の一般住宅のほかにアパート等が見られる既成住宅地域で、特段の変動要因は見ら
れず、当面はほぼ現状を維持し、利便性も比較的良好なため、地価も安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね三木市及びその隣接市町内の住宅地域と判定した。主な需要者としては圏域内の居住者のほか、近隣
地域は集落的色彩も残る既成住宅地域に存する為、地縁者等が想定される。最寄り駅、幹線道路への接近性、また生活
利便性にも比較的恵まれていることから、需要は安定的に推移している。当地域は古くからの住宅地域であり、取引さ
れる物件の画地規模等にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域等では、共同住宅等の収益物件も見られるが、収益性を重視した取引は殆ど見られない。一方取引市場では自
用目的の取引が中心で、市場で成立した価格が取引の指標とされているのが実情である。従って市場参加者の行動との
適合性の観点から、取引価格に基礎を置く比準価格は説得力を有するものと判断した。以上より、比準価格を標準とし
、収益価格を参考に留め、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三木 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,800 円／㎡

[101.7]
100

100
[103.0]

100
[128.6]

[101.0]
100

31,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

三木市の総人口は微減、高齢化率の高さは県
下１７番目である。取引価格はやや上昇、取
引件数は概ね横ばい傾向で推移している。

近隣地域は一般住宅のほかにアパート等が見
られる住宅地域であるが、当地域に直接的な
影響を及ぼす地域要因の変動は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三木 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＲ５０７Ｙ -79	三木市		更地	（　）	ほぼ台形	南東3m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	ＳＲ５０７Ｙ -84	三木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、南2.5m、二方路		準工 (70,200)
c	ＳＲ５０７Ｙ -78	三木市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
d	ＩＨ５０７国 -45	三木市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4.6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	ＭＹ５０７国 -40	小野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、中間画地		２低専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	31,543	100 [ 101.9]	30,955	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	31,300
b	(　 ) 35,560	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	33,834	100 [ 108.4]	31,212		31,500
c	(　 ) 34,836	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	35,547	100 [ 113.8]	31,236		31,500
d	(　 ) 15,974	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 40.0]	100 [ 100.0]	40,095	100 [ 124.8]	32,127		32,400
e	(　 ) 48,965	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	48,485	100 [ 153.7]	31,545		31,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

三木 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,732,468	1,501,090	6,231,378	5,954,080	277,298	（　0.9712） 269,312	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	6,263,070 円　　　　（　 13,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三木 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	230.00	ＬＳ2	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	184 ％	474 ㎡	27.9 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の状況等を考慮し、共同住宅（ファミリータイプ、平均専用面積約４６㎡、計１０戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	230.00	100.0	230.00	1,413	324,990	1.0	324,990
							2.0	649,980
～

～

～

～

計		460.00	100.0	460.00		649,980		649,980
								1,299,960

⑨年額支払賃料	649,980 円　×　12ヶ月　＝　 7,799,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,799,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 389,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,409,772 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	649,980 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,175 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,299,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 316,521 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,732,468 円　　　　（　 16,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,474 円/㎡　月額支払賃料（　 1,413 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三木 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,400 円	79,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	311,990 円	7,799,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 676,600 円	79,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,600 円	79,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,600 円	79,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,501,090 円　（　　　　　　 3,167 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,600,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,954,080 円（　　　　　 12,561 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,732,468 円
②総費用	1,501,090 円
③純収益　①－②	6,231,378 円
④建物等に帰属する純収益	5,954,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	277,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	269,312 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,263,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三木 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三木市大村字谷後８３１番１	1416000008467-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
三木 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三木 -1

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　名倉　友樹

TEL.

鑑定評価額

15,000,000 円

１㎡当たりの価格

31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三木市大村字谷後８３１番１				②地積　(㎡)	474 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,184)
	台形 2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	東4.6m市道	水道、下水	大村 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 85 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４．６ｍ
市道

交通

施設

大村駅南西方

200m

法令

規制

１住居
(60,184)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として概ね成熟していることから現状を維持しつつ推移すると予測。利便性の高い地域であり、当面の
間地価は底堅く推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね三木市及びその隣接市町の住宅地域と判定した。需要者としては地元地縁者が中心であるが、一部圏
外からの流入も認められる。集落的色彩も残る既成住宅地域であるが、駅から近く、周辺幹線道路には店舗が見られる
ことから生活利便性の高い地域であり需要は底堅く推移している。画地規模等がさまざまであり、需要の中心となる価
格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心で土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず収益性を前
提とした土地価格は形成されていないため収益価格は低位に求められた。また、当該地域は快適性や利便性が重視され
る住宅地域であり、比準価格を中心に価格形成される地域である。従って市場性を反映した比準価格を中心に、収益価
格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三木 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,800 円／㎡

[101.7]
100

100
[103.0]

100
[128.6]

[101.0]
100

31,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

三木市の人口は微減傾向である。三木駅周辺
や造成時期が新しい住宅団地では地価の上昇
が見られる。街路条件が劣る既成住宅地域で
は地価は弱含み。

既成住宅地域であり地域要因に特段の変動は
認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三木 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＲ５０７Ｙ -78	三木市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
b	ＴＣ５０７国 -18	三木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	ＳＲ５０７Ｙ -84	三木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、南2.5m、二方路		準工 (70,200)
d	ＳＲ５０７Ｙ -79	三木市		更地	（　）	ほぼ台形	南東3m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,836	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	35,547	100 [ 115.6]	30,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	31,100
b	(　 ) 27,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	34,375	100 [ 113.1]	30,393		30,700
c	(　 ) 35,560	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	33,834	100 [ 105.5]	32,070		32,400
d	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	31,543	100 [ 97.4]	32,385		32,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

三木 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,655,855	1,490,599	6,165,256	5,916,680	248,576	（　0.9712） 241,417	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,614,349 円　　　　（　 11,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三木 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	230.00	ＬＳ2	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	184 ％	474 ㎡	27.9 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ）、平均専有面積４６㎡、計１０戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	230.00	100.0	230.00	1,399	321,770	1.0	321,770
							2.0	643,540
～

～

～

～

計		460.00	100.0	460.00		643,540		643,540
								1,287,080

⑨年額支払賃料	643,540 円　×　12ヶ月　＝　 7,722,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,722,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 386,124 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,336,356 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	643,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,287,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 313,385 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,655,855 円　　　　（　 16,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,399 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三木 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,400 円	79,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	308,899 円	7,722,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 672,300 円	79,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,100 円	79,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,100 円	79,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,490,599 円　（　　　　　　 3,145 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,100,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,916,680 円（　　　　　 12,482 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,655,855 円
②総費用	1,490,599 円
③純収益　①－②	6,165,256 円
④建物等に帰属する純収益	5,916,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	248,576 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	241,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,614,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三木 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三木市大村字谷後８３１番１	1416000008467-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考