令和7年1月14日　提出 宝塚 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -47 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.

鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市川面５丁目１００番 ｢川面５－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い駅背後の住宅地 域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 宝塚 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 宝塚駅北方 200m 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い駅背後の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価は上昇 傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神間のＪＲ福知山線、阪急宝塚線及び今津線沿線の住宅地域。需要者の中心は宝塚市及び阪神間の比較 的所得の良い居住者層である。宝塚駅に近い利便性の高い立地条件でありながら、有馬街道にも近い旧来からの雰囲気 も残る住宅地域で、地価動向は上昇傾向。土地は３，０００万円台、土地建物の総額では５，０００～６，０００万円 台の価格帯が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸物件も見られるが、近隣地域等は自用の戸建住宅が主で、敷地規模は設計効率上、賃貸住宅の経営が困難 と判断されるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意 思決定するのが通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して、規準価格との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    193,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [ 80.8] [100.0] 100 237,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    230,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、新設住宅着工戸数は昨年よ り減少傾向。住宅地の地価は全体に堅調で住 環境の良好な地域では上昇継続。 中規模一般住宅が多い駅背後の住宅地域であ り、宝塚駅に近い利便性の高い立地条件から 、地価動向は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％