令和7年1月15日　提出 西脇 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西脇 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西脇市野村町字苦木１７９５番２７５ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 西脇市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　　　　　　 　　 交通 施設 西脇市駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした中規模の住宅地域で住環境は良好である。今後も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当 たらず、地価は安定して推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西脇市及び隣接市町内の住宅地域。需要者の中心は市内居住者で圏外からの需要者は少数に留まる。 市内の不動産市場は供給過剰状態にあるものの、標準地及び茜が丘周辺は区画整然とした住宅地域で一定の需要を維持 し価格は安定。一方、上記以外の地域では地場産業である繊維産業の衰退や少子高齢化の影響もあり市場は弱含み。中 心価格帯は、土地は２５０㎡程度で７００万～１，０００万円、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅からなる地域で自用目的の取引が中心となり、土地価格に見合う賃料水準の把握が困難であるため 収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、規範性から主に自用目的で成約した取引事例に より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [134.9] [100.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の繊維産業が衰退。優良な商業地や 住宅地に需要が集中し、一部横這いとなった が郊外は弱い。特に住宅地は以前の水害を受 け安全性を重視。 地域要因に格別の変動はない。県道背後の区 画整然とした住宅地域内にあり需給バランス は安定している。生活利便性は良好で地価は 横這いで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％