令和7年1月15日　提出 赤穂 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 9-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二   TEL.

鑑定評価額 171,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市木津字稲荷山１３２５番７２外 ②地積 　(㎡) 10,345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場が多 い内陸型の工業団地 南10m市道、三方路 水道、下水 坂越 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   320 ｍ、南   700 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 坂越駅北西方 6.0km 法令 規制 工専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近接する内陸型工業団地として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。工業用地の 広域的な需要の拡がりを受け、当面、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は兵庫県南西部の工業地域である。需要者は地元の有力企業が主である。郊外に位置する内陸型工業団地で ある。インターチェンジへの交通アクセスにやや難があるため競争力は高くないが、用地不足の需給ギャップの影響で 圏域内の新規参入や設備投資は継続しており、地価は堅調に推移している。取引自体が少なく、業種業態によって価格 は様々であるため、取引の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場が多い内陸型の工業団地であり、自用利用が大半で類似性のある賃貸事例は見出せず、合理的な賃貸市 場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。比準価格は典型的な需要者の取引実態の観点から、代替性のあ る事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、 比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [143.2] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南西部の工業地は物流施設需要で堅調。用 地不足が影響し、県内全域で需要拡大傾向が 続く。臨海部や幹線道路周辺で価格上昇傾向 。 物流関連だけでなく製造業の工場地需要も見 られる。地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％