令和7年1月15日　提出 赤穂 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 9-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小南　貴子   TEL.

鑑定評価額 708,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市西浜北町１０７４番１４ ②地積 　(㎡) 32,907   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 中規模工場が多い港 近くに位置する工業 団地 北12m市道、西側道 水道 播州赤穂 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   200 ｍ、南   500 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 播州赤穂駅西方 2.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の大きな変動もなく、現状のまま推移すると予測される。中規模工場が集積する港近くの工場地域にて 、地価は若干上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤穂市及び西播磨地区における工業地域の圏域。需要者は圏内の中小事業者をはじめ、県内や全国展開し ている企業も見られる。昨今の工場地の需要の高まりを背景に、当該地域においても宅地需要は安定的に推移している 。しかしながら、工場地の取引は個別的事情に左右されることが多く、また、取引も少ないため、中心となる価格帯を 把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模工場が多い港近くに位置する工業団地にて、賃貸市場が未成熟であるので収益還元法の適用を断念し た。当該地域は自己所有目的に取引されることが多い工業地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定さ れることが一般的であると思われる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [100.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しつつあり、赤穂市にお ける工場地域の不動産市場は安定的に推移し ている。 地域要因に格別の変動はない。中規模工場が 多い港近くの工業団地にて、当該地域の宅地 需要はやや強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％