令和7年1月15日　提出 赤穂 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 -13 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二   TEL.

鑑定評価額 6,380,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市浜市字大道端３８７番４ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 戸建住宅が建ち並ぶ 既成の住宅地域 北東7.1m市道 水道、下水 坂越 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．１ ｍ市道 交通 施設 坂越駅東方 240m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外縁に位置する既成住宅地域である。周辺の区画整理事業エリアの保留地等の取引が進み宅地熟成が高ま っている。一方、販売価格の大幅値下げにより取引価格は総じて低く、地価は下落していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤穂市及びその隣接市町の住宅地域である。需要者は地元地縁者が主である。圏外からの転入者は少ない 。周辺の土地区画整理事業エリアには未利用地が多く残る。アパート建築も多く、多用途・多規模を許容する住環境の 選好性は低く需要は弱含む。宅地熟成は徐々に進んでいるものの、近時の保留地の大幅な値下げにより取引価格は総じ て低水準であり、当該既成住宅地域の地価への影響は不可避である。土地の中心価格帯は約６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、敷地規模が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため 収益還元法の適用は断念した。比準価格は典型的な需要者の取引実態の観点から、代替性のある事例を基礎に算定され ており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の 通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　赤穂 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [164.7] [100.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化が県平均を上回る。郊外で 住宅地需要の低迷が顕著であるが、中心部は 交通利便性と商業施設の接近性で比較的安定 需要を維持。 市平均と異なり人口は増加傾向で推移。保留 地処分が進み、宅地熟成度が高まる一方、大 幅値下げの影響で取引価格は低水準。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.8 ％  ％