別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
加古川 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-8 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫   TEL.
鑑定評価額 90,200,000 円  １㎡当たりの価格 351,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加古川市加古川町篠原町字三ツ升２３番１
 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中層店舗ビル等が建
ち並ぶ駅前商業地域
 南東15.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 加古川

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ市道 交通

施設		 加古川駅西方

80m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ新快速停車駅のロータリーに近接した商業地域で、店舗や事務所ビルが建ち並んで商業集積が進んでいる。
テナントの入替やリニューアル、建替等を伴いつつ現状を維持し、地価は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    359,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    284,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は加古川市を中心に、近隣市町内の鉄道駅を中心に形成された商業地域にわたる。需要者の中心は地元に地
縁のある法人や事業主であるが、立地や画地規模等によっては全国展開する企業や開発業者等からの需要も見受けられ
る。足元商圏の顧客が増えているほか、分譲マンション素地やホテル用地としての需要も根強く存在する。なお、商業
地は取引自体が少ないうえに、取引の規模や事情等も様々であり、売買の中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は駅周辺の商業地域であり、貸店舗や貸事務所等も見られるが、賃貸市場が十分に成熟していないため、明確
な賃料水準や空室率等の把握及び予測が困難である。また、取引動機は投資目的よりも自己使用又は開発目的であるこ
とが多く、収益性を最も重視して価格形成がなされているとまでは言えない。従って、このような市場の特性に応じ、
比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、更に標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    280,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.4]		 [105.0]
100		 351,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    343,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本全体の景況感の改善を受けて、市内商業
地でも、新規出店や拡大移転等が見られる一
方、物価高や円安による消費動向に留意が必
要である。

熟成した駅前商店街の一角を占め、建替やテ
ナントの入替等も見られる。また、マンショ
ン建設により足元住民も増え、需要は堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加古川 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＹ５０７
Ｙ
-67		 加古川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15.5m市
道、中間画地
商業

(100,600)
b ＳＲ５０７
国
-8		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
c ＫＹ５０７
国
-26		 加古川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m市道
、南西1.5m、
二方路
近商

(90,300)
d ＳＲ５０７
国
-3		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東30m県道、
北東6m、角地
２住居

(70,200)
e ＫＹ５０７
Ｙ
-65		 加古川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.2m市道
、南東4.1m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
214,018  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
227,985 		 100
[  64.2]
355,117 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
373,000 
b (　           ) 
302,464  		 100
[ 120.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
256,590 		 100
[  76.2]
336,732 
354,000 
c (　           ) 
197,511  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
198,293 		 100
[  59.5]
333,266 
350,000 
d (　           ) 
205,882  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
199,745 		 100
[  59.5]
335,706 
352,000 
e (　           ) 
217,541  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
216,063 		 100
[  63.2]
341,872 
359,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    359,000 円／㎡]  



加古川 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存するため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,060,674 
6,014,130 
20,046,544 
16,756,400 
3,290,144 		 （　0.9534）
3,136,823 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     72,949,372 円　　　　（　    284,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加古川 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 197.11 Ｓ5 982.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   257 ㎡     13.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（フロア貸し）、２Ｆ店舗（部分貸し）、３～５Ｆ事務所（部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 周辺の類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
197.11 
80.0 
157.69 
4,100 
646,529 		 5.0  3,232,645 
3.0  1,939,587 

 2～ 2		 店舗
196.45 
80.0 
157.16 
2,870 
451,049 		 5.0  2,255,245 
3.0  1,353,147 

 3～ 5		 事務所
196.45 
80.0 
157.16 
2,265 
355,967 		 5.0  1,779,835 
3.0  1,067,901 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
982.91 
80.0 
786.33 

2,165,479 		 10,827,395 
6,496,437 
⑨年額支払賃料      2,165,479 円　×　12ヶ月　＝　      25,985,748 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     786.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,985,748 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,299,287 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,686,461 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,827,395 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,860 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,496,437 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,271,353 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,060,674 円　　　　（　       101,403 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,328 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
加古川 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,542,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,039,430 円  　　　       25,985,748　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      734,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,184,500 円  　　　　    257,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,014,130 円　（　　　　　　        23,401 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 257,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 251,000 円／㎡　×　     982.91 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,756,400 円  
（　　　　　        65,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,060,674 円      
②総費用 6,014,130 円      
③純収益　①－② 20,046,544 円      
④建物等に帰属する純収益 16,756,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,290,144 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,136,823 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,949,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     284,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加古川 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加古川市加古川町篠原町字三ツ升２３番１
 1420000131053-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
加古川 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-8 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.
鑑定評価額 90,200,000 円  １㎡当たりの価格 351,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加古川市加古川町篠原町字三ツ升２３番１
 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中層店舗ビル等が建
ち並ぶ駅前商業地域
 南東15.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 加古川

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ市道 交通

施設		 加古川駅西方

80m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周囲での複数の分譲マンション進出のほか、飲食店を中心とした新規店舗も増加しており、駅前地域の繁華性向
上が期待される。マンション素地需要も含め需要は安定的で、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    286,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は加古川市及び周辺市町における主要駅前を中心とした商業地域一円である。需要者の中心は商業利用を目
的とする圏域内の事業者であるが、マンション用地取得を目的とする圏域外の法人等も見られる。近時の経済情勢下に
おいても、立地条件に優れた商業地域における一定の需要は見られ、新規の進出も見受けられる。事業用地の取引価格
は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前の商業地域であり、収益性を重視して価格形成がなされる傾向の強い地域であるが、商業用途に関しては賃料水準
、空室率等の変動リスクが認められ収益目的での取引は少なく、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、駅前立地の優位
性を反映し、店舗用地、マンション用地等の取得需要は認められる地域であるため、比準価格の信頼性は相対的に優る
。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    280,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.4]		 [105.0]
100		 351,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    343,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近時の経済情勢の下、個人消費等は持ち直し
傾向にあり、市内の立地条件に優る商業地域
における需要は安定している。


周辺で複数の分譲マンションが進出し、ここ
数年で飲食店を中心とした新規店舗の進出も
続いており、駅前商業地の発展が期待される
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加古川 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＹ５０７
Ｙ
-67		 加古川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15.5m市
道、中間画地
商業

(100,600)
b ＫＳ６０７
国
-39		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＮＨ４０７
Ｙ
-59		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道、
西6m、角地
商業

(100,600)
d ＮＨ４０７
Ｙ
-64		 明石市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
北東5m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
214,018  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
227,985 		 100
[  67.1]
339,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
357,000 
b (　           ) 
348,573  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
352,756 		 100
[ 105.4]
334,683 
351,000 
c (　           ) 
350,222  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
348,900 		 100
[ 101.7]
343,068 
360,000 
d (　           ) 
255,303  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
255,303 		 100
[  75.3]
339,048 
356,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    356,000 円／㎡]  



加古川 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,315,624 
5,835,914 
19,479,710 
16,169,600 
3,310,110 		 （　0.9534）
3,155,859 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     73,392,070 円　　　　（　    286,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加古川 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 197.11 Ｓ5 982.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   257 ㎡     13.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階以上は店舗、事務所の部分貸し。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
197.11 
80.0 
157.69 
4,121 
649,840 		 5.0  3,249,200 
3.0  1,949,520 

 2～ 2		 店舗・事務所
196.45 
80.0 
157.16 
3,100 
487,196 		 5.0  2,435,980 
3.0  1,461,588 

 3～ 5		 事務所
196.45 
80.0 
157.16 
2,050 
322,178 		 5.0  1,610,890 
3.0  966,534 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
982.91 
80.0 
786.33 

2,103,570 		 10,517,850 
6,310,710 
⑨年額支払賃料      2,103,570 円　×　12ヶ月　＝　      25,242,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     786.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,242,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,262,142 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,980,698 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,517,850 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,920 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,310,710 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,235,006 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,315,624 円　　　　（　        98,504 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,121 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
加古川 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,488,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,009,714 円  　　　       25,242,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      734,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,108,000 円  　　　　    248,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,835,914 円　（　　　　　　        22,708 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     982.91 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,169,600 円  
（　　　　　        62,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,315,624 円      
②総費用 5,835,914 円      
③純収益　①－② 19,479,710 円      
④建物等に帰属する純収益 16,169,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,310,110 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,155,859 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,280 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,392,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     286,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加古川 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加古川市加古川町篠原町字三ツ升２３番１
 1420000131053-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考