令和7年1月15日　提出 加古川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -20 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市志方町細工所字中ノ垣内４４６番１ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 南5m市道、背面道 水道 宝殿 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 宝殿駅北方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に変動はなく、当面は現況のまま推移するものと予 測する。利便性が劣り需要は弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね加古川市及び周辺市町の市街化調整区域に属する住宅地域の圏域である。需要者の中心は加古 川市内居住者が大半で地縁性を有する者に限定される傾向にあり、同一需給圏外からの転入者は少ない。最寄駅や市街 地中心から遠い集落地域で、利便性が劣り、需要は弱含みである。取引自体が少なく、画地規模等も様々で事情含みの 取引も多く、需要の中心価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅等の取引が支配的な集落地域であり、市街地から遠く貸家に対する需要が乏しく、また、公法上の規制 により賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しない。したがって、一般的要因等の動向及び周辺の地価公 示標準地等との均衡にも留意の上、主に自用目的で成約した取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市の人口は減少傾向。物価高により所 得環境は大きく変わらず、建築費等の高騰に より土地の選別化、住宅地地価の二極化が顕 著である。 地域要因に特に変動はないが、市街地から離 れた利便性の劣る市街化調整区域に属し、需 要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％