令和7年1月15日　提出 加古川 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -18 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市西神吉町大国字北川７６０番１２６ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6.3m市道 水道、ガス、下水 宝殿 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    55 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．３ ｍ　市道 交通 施設 宝殿駅北方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は加古川市郊外の住宅団地内に存し、住宅地域として成熟しており、特段の変動要因も認められないこ とから、ここ当分の間はほぼ現状を維持し、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね加古川市及びその隣接市町内の住宅地域と判定した。需要者の中心は加古川市内に住居や勤務先を 有するエンドユーザーが多く、圏外からの転入者は少ない。当地域は中心市街地からやや離れ、近年の需要者の都心回 帰的な消費性向により、利便性等に優る住宅地域と比べると選好度は高くない。需要の中心価格帯は、標準的な画地規 模の土地のみで、７００～１０００万円程度、新築戸建住宅で２３００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地であり、賃貸市場も形成されているとは言い難く、戸建住宅による賃貸事 業が成り立つ地域ではないため収益還元法は非適用とした。取引市場では自己居住目的の取引が中心で、適切な取引事 例から求めた比準価格は市場参加者との適合性の観点からも、現実の取引市場を反映した実証的な価格として説得力を 有する。以上により、比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,600 円／㎡ [100.1] 100 100 [100.0] 100 [168.4] [101.0] 100 51,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市の総人口は若年層を中心に転出超過 傾向。取引価格は物価上昇の影響もあって上 昇、取引件数は横ばいないし若干の減少傾向 にある。 当地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした 住宅地域であるが、特段の地域要因の変動は 見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％