令和7年1月15日　提出 加古川 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -15 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　野島　準一   TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 64,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市平岡町土山字ケ市５７８番６ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、在来住宅 等の混在する住宅地 域 南西4.9m市道 水道、ガス、下水 土山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   160 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．９ｍ 市道 交通 施設 土山駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず、当分現状維持するものと予測する。街区の整然性を欠 く在来住宅地域ではあるが、底値感もでており当面地価は横這い程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加古川市及び隣接市町内のうちＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の住宅地域である。需要者の中心はほ ぼ圏域内居住者である。新旧小規模開発による住宅地が集積した在来地域で供給は一部介在する空地のほかは既存画地 の分割等による建売分譲が見られる程度である。一方、実需は道路事情が若干劣る地域ながら値頃感のある水準となっ ており、一定程度見込める状況にある。土地は１，０００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も介在するが、戸建住宅としての利用が主であることから自用目的の取引が支配的な地域とみられ る。また、画地規模等から賃貸経営上合理的な想定ができないため収益価格を試算せず、代表標準地との検討を踏まえ 、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.3] [101.0] 100 64,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部等では上昇幅が拡大傾向にあり、取引 総額の上昇等から選好度が改善した地域では 底上げがみられる等市内の地価は総じて上昇 傾向にあった。 上記のとおり街区の整然性を欠く在来地域な がら底値感もあり、結果的に横這い程度で推 移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％