令和7年1月15日　提出 加古川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -10 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 3,640,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市志方町志方町字八反田１１６６番６ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西5m市道 水道、下水 宝殿 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   110 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 宝殿駅北方 4.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で、特に変動要因がないため現況を維持するものと思料する。志方町中心部に位置するが、利便性 が劣るため、地価は弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は近隣地 域に地縁性を有する者に限定される傾向にあり、同一需給圏外からの転入者はほとんどない。集落色がやや強く、利便 性が劣る地域であるため需要は弱含みである。土地は４００万円程度が需要の中心価格帯で、新築戸建住宅の取引はほ とんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地や最寄駅から遠く利便性が劣る地域で、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、また、経済合理的に戸建住宅の賃貸 事業が成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しなかった。快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、規 範性を有する信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準 地とも均衡がとれ妥当と判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,700 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 58.6] [100.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市の人口は減少傾向。物価高により所 得環境は大きく変わらず、建築費等の高騰に より土地の選別化、住宅地地価の二極化が顕 著である。 地域要因に特段の変動はないが、市街地中心 部より離れ、利便性が劣るため、需要は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　 -20.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％