令和7年1月15日　提出 加古川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -6 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市加古川町粟津字中在家７３１番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、低層共同 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 南西6.2m市道 水道、ガス、下水 加古川 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 加古川駅南西方 850m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に戸建住宅が建ち並んだ住環境が良好な住宅地域で、地域要因に大きな変化はない。当面は住宅地 域としての熟成度を増しつつ、地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加古川市の南東部周辺で、ＪＲ山陽本線沿線に広がる住宅地域である。需要者は加古川市及び近隣市町に 地縁のある者が中心で、地元需要が多くを占める。少子高齢化や住民の流出により、全体的な住宅への需要は低調な一 方で、中心市街地の生活利便性と住環境が整った住宅地への需要は安定している。近隣地域及びその周辺での売買の中 心価格帯は、標準的な規模の土地で２，０００万円程度、新築建売で４，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模から考えて、投資採算性のある賃貸用不動産の想定は困難で、戸建住宅の賃貸事業が成立するよ うな賃料設定が可能な地域でもなく、収益価格の試算は断念した。また、当該地域における取引動機は、居住の快適性 や生活の利便性を重視した自己使用目的が大半で、同様の目的で売買された実例との比較による試算に規範性がある。 従って、本件では単価と総額との関連に十分留意のうえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　加古川（県） -11           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は総じて、南部は横這いか微減、 北部は減少傾向。この傾向に応じて、住宅へ の需要も、南部は底堅く、北部は弱い状況が 続いている。 住環境と利便性を兼ね備えた地域として、市 内で安定的な地位を確保しており、建替等に よる新陳代謝がおこなわれながら、熟成度が 増してきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％ +1.6 ％