令和7年1月15日　提出 豊岡 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-7 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人   TEL.

鑑定評価額 80,600,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市正法寺字上中通６８５番外 ②地積 　(㎡) 1,279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 店舗 Ｓ1 飲食店舗、小売店舗 等が多い路線商業地 域 東16m国道、背面道 水道、ガス、下水 豊岡 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 豊岡駅南西方 870m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 豊岡出石ＩＣと市街地とを結ぶ国道沿道に位置し、背後には良好な住宅地域が広がることから、新規の店舗出店 が見られる等選好性は高く、徐々に路線商業地域として成熟し、地価も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊岡市及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、主な需要者は同一需給圏内の法人や広域的に事 業展開している法人等である。同一需給圏内においては、背後人口の減少や地域内消費の縮小等を背景に需要は弱含み であるものの、中心部界隈の幹線道路沿道等の立地に優る地域では継続的に新規の店舗出店等が見られ、立地による選 別が進んでいる。取引自体が少なく、取引される物件の規模や立地等も様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗が主勢で比較可能な賃貸事例の収集ができないため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目 的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映 した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意の上、比準価 格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [104.0] 100 62,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県平均を上回り、地 域経済の回復基調は弱い。 北近畿豊岡自動車道豊岡道路が令和６年秋に 開通し、国道４２６号の交通量が増加してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％