令和7年1月15日　提出 豊岡 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-5 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市日高町岩中字荒田６４３番６外 ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 診療所兼住宅 Ｗ2 店舗、医院、住宅等 が混在する路線商業 地域 西20m国道、北側道 水道、下水 江原 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 江原駅西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市南部に位置し祢布交差点を中心に商業施設が見られる路線商業地域である。幹線道路に面するが集積度やや低 く、並走する北近畿豊岡自動車道の延伸事業により、繁華性にはマイナスの影響を及ぼすものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は但馬圏内の商業地域及び混在地域である。需要者は地元事業者が主である。祢布交差点を中心に商業施設 が見られるが、集積度がやや低く商圏は限定的である。北近畿豊岡自動車道の延伸による交通量の減少から繁華性の低 下が懸念される。取引自体少なく需要は弱含みであり、地価の推移は下落基調にある。中心価格帯は取引価格、規模等 も一様ではないため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗、医院、住宅等が混在する路線商業地域であり、同様の用途に係る賃貸事例が極めて少なく、適正な賃料水準を把 握することが困難なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、代替性のある事例を基礎に算定されており、市場 性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [144.0] [ 99.9] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等を背景に不動産市場は全体的に低 調で、利便性や集客力に富む城崎温泉や市中 心部は堅調であるが、郊外の商業地域の需要 は弱い。 地域要因に格別の変動はないが、北近畿豊岡 自動車道の延伸による交通量の減少から、将 来的には繁華性の低下が予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％