令和7年1月15日　提出 豊岡 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市船町字方ケ島３３０番１外 ②地積 　(㎡) 1,857   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｓ1 国道沿いに店舗が連 たんする路線商業地 域 南18m国道 水道、下水 豊岡 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内において繁華性が高い路 線商業地域 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 豊岡駅北方 1.3km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した路線商業地域であるため、当面は一定の繁華性を維持するものと予測する。よって、需給も安定してお り、地価も上昇傾向または横這い傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の商業地域及び商住混在地域であり、需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個 人事業者・法人が大半である。圏内は立地や利便性に優る駐車場を備えた大型店舗及び市街地内の沿道型店舗に売上が 集まっているため、当該標準地周辺の商業地需給は安定的である。なお、圏域内における商業地の取引件数自体が少な く、取引される規模もまちまちであるため、取引の中心となる価格帯を見出すことが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用店舗が多い路線商業地域内に位置し、後述する通り貸店舗等の賃貸事例を得られなかったため、収益還元法の適用 は断念した。比準価格は同一需給圏内で実際に売買された不動産の取引価格を基礎としているため、市場性が反映され た信頼性の高い価格と判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 98.4] [100.0] 100 65,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊岡市における直近の取引件数及び新設住宅 着工戸数は減少傾向で、中心市街地内の沿道 サービス適地や城崎温泉街に需要が集中して いる感がある。 特段の地域要因の変動はないが、繁華性が高 い路線商業地域であり、需給も安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％