別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊岡 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊岡 -6 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.
鑑定評価額 1,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊岡市竹野町竹野字西町６３７番２
 ②地積
　(㎡)		 103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、民宿等が
混在する既成住宅地
域		 南西3m市道 水道、ガス、下水 竹野

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　　
　　３ｍ市道		 交通

施設		 竹野駅北方

1.3km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 海水浴場や漁港に近く、民宿も混在する既成住宅地域であるが、特段の変動要因もないことから定住人口は減少
し過疎化が進行しており、地価は下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊岡市及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入
者は極めて少ない。過疎化に伴い地域経済は低迷している。また、住宅が密集する街路条件の悪い既存の住宅地域に対
する需要は一段と弱く、需要者は隣接地の所有者や地元在住者や地縁ある者が中心となる傾向にある。需要の中心価格
帯は取引自体が少ないうえ、取引規模も様々であるため見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場が未成熟であり、画地規模等からも経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適
用は断念した。取引にあたっては自己使用が中心で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。よって、
比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　香美 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,900 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[100.0]		 100
[113.1]		 [101.0]
100		 18,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、少子高齢化等による地域経済の縮
小は、利便性に優る一部地域を除き需要の減
退を招き、縁辺部の地価は下落傾向にある。


住宅が密集する街路条件に劣る既成住宅地域
は地縁選好性が強く、需要は弱く地価は弱含
みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊岡 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＧ７０７
Ｙ
-50		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東3.5m市道
、北東3.5m、
北西3.5m、
南西5m、
四方路
（都） 

(60,200)
b ＩＧ７０７
Ｙ
-53		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南1.8m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ＹＴ７０７
Ｙ
-51		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.5m市道、
東4m、西1.8m、
三方路
（都） 

(80,200)
d ＹＴ７０７
国
-30		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8.5m県道
、中間画地
（都） 

(70,200)
e ＹＴ７０７
Ｙ
-64		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m私道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,477  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.8]
23,354 		 100
[ 128.0]
18,245 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
18,400 
b (　           ) 
7,144  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[  45.0]		 100
[  92.7]
16,749 		 100
[  92.3]
18,146 
18,300 
c (　           ) 
10,618  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
14,663 		 100
[  80.0]
18,329 
18,500 
d (　           ) 
18,182  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
25,792 		 100
[ 141.9]
18,176 
18,400 
e (　           ) 
21,071  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
20,232 		 100
[ 111.3]
18,178 
18,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,400 円／㎡]  



豊岡 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落地域に存するため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 一般住宅、民宿等が混在する既成住宅地域であるが、間口、敷地規模が小さく経済合理性を有する収益物件の建
築を想定できないため収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 豊岡 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊岡市竹野町竹野字西町６３７番２
 1409000046921-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊岡 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊岡 -6 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.
鑑定評価額 1,880,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊岡市竹野町竹野字西町６３７番２
 ②地積
　(㎡)		 103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、民宿等が
混在する既成住宅地
域		 南西3m市道 水道、ガス、下水 竹野

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北３ｍ市道 交通

施設		 竹野駅北方

1.3km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 海に近い既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないため、当面は現状の居住環境を維持するものと思料
する。一方、空家化及び過疎化が進行しているため、地価は下落基調が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は圏内の居住者が大半で、圏外からの転入者は少ない
。利便性が良好なエリアは新規の住宅地供給があり、需要も安定的な一方で、郊外や旧町の市街地及び集落内の住宅地
需給は弱含みが継続している。圏内の住宅地取引件数自体が少なく、取引規模等により価格水準も様々であるため、取
引の中心となる価格帯は見出せない状況であるが、取引規模が大きくなるほど市場性が減退する傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 画地条件等から経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。近隣地域及び
周辺地域においては自己使用目的の取引が支配的であり、当該標準地と類似性を有する実際の取引事例から求められた
比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性及び説得力があるものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表
標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　香美 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,900 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[100.0]		 100
[113.1]		 [101.0]
100		 18,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊岡市における直近の取引件数及び新設住宅
着工戸数は減少傾向で、少子高齢化により中
心市街地とそれ以外の地域で地価の二極化が
進行している。

地域要因に大きな変動はないが、軽自動車の
通行がやや困難な街路条件であるため、圏内
において利便性が劣る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊岡 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＧ７０７
Ｙ
-50		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東3.5m市道
、北東3.5m、
北西3.5m、
南西5m、
四方路
（都） 

(60,200)
b ＩＧ７０７
Ｙ
-73		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.5m道路、
中間画地
（都） 

(70,200)
c ＹＴ７０７
Ｙ
-51		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.5m市道、
東4m、西1.8m、
三方路
（都） 

(80,200)
d ＹＴ７０７
Ｙ
-64		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m私道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,477  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.8]
23,354 		 100
[ 130.1]
17,951 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
18,100 
b (　           ) 
11,787  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.3]
15,111 		 100
[  81.5]
18,541 
18,700 
c (　           ) 
10,618  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
14,663 		 100
[  80.0]
18,329 
18,500 
d (　           ) 
21,071  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
20,232 		 100
[ 113.4]
17,841 
18,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,300 円／㎡]  



豊岡 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 一般住宅、民宿等が混在する既成住宅地域であるが、間口、敷地規模が小さく経済合理性を有する収益物件の建
築を想定できないため収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 豊岡 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊岡市竹野町竹野字西町６３７番２
 1409000046921-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考