別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊岡 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊岡 -5 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人   TEL.
鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊岡市城崎町桃島字中住９５４番
 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)
国立公(普通)
（その他）
土砂災害警戒区域


(60,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に社宅
等が見られる住宅地
域		 北東3m市道 水道、ガス、下水 城崎温泉

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北３ｍ市道 交通

施設		 城崎温泉駅北西方

840m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,160)
国立公(普通)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 温泉街とは隔てられた集落的色彩の在来住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、今後も現況類似の状況
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊岡市及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者で、圏外からの転入者は
少ない。標準地の存する地域は集落的色彩の在来住宅地域のため地縁的選好性が特に強く作用し、また、城崎温泉街に
近接するものの、近年は社宅需要等は乏しく当該地域への波及は限定的である。取引自体が少なく、取引されても地縁
者間の恩恵的な場合も多く、また取引される規模や形状等も様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場は未熟で適切な賃貸事例が得られず、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心で
、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映した比準価格の説得力
は高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意の上、比準価格を以って鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[125.4]		 [100.0]
100		 40,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率、高齢化率は県平均を上回り、有
効需要は減少している。



特に大きな変動要因は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊岡 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ７０７
Ｙ
-39		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m私道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ＩＧ７０７
Ｙ
-37		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
南西3.5m、
角地
（都） 商業
国立公（普通）
(90,240)
c ＹＳ７０７
Ｙ
-82		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
d ＹＴ７０７
国
-15		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e ＩＧ７０７
Ｙ
-50		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東3.5m市道
、北東3.5m、
北西3.5m、
南西5m、
四方路
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,677  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,134 		 100
[  84.5]
39,212 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,200 
b (　           ) 
56,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.6]
65,999 		 100
[ 162.3]
40,665 
40,700 
c (　           ) 
45,775  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
45,820 		 100
[ 107.7]
42,544 
42,500 
d (　           ) 
40,561  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
39,758 		 100
[ 100.2]
39,679 
39,700 
e (　           ) 
18,477  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.8]
23,354 		 100
[  60.3]
38,730 
38,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +53.0
画地　　　　 -13.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,100 円／㎡]  



豊岡 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  素地や造成費等に係る適切な事例が得られず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 一般住宅の中に社宅等が見られる住宅地域であるが、賃貸市場は未熟で適切な賃貸事例が得られず収益還元法の
適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 豊岡 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊岡市城崎町桃島字中住９５４番
 1409000016892-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊岡 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊岡 -5 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.
鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊岡市城崎町桃島字中住９５４番
 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)
国立公(普通)
（その他）
土砂災害警戒区域


(60,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に社宅
等が見られる住宅地
域		 北東3m市道 水道、ガス、下水 城崎温泉

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　３
ｍ市道		 交通

施設		 城崎温泉駅北西方

840m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,160)
国立公(普通)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 温泉街に近いが、地縁者が多い既成住宅地域で、特に大きな地域要因の変動も見られないことから、今後も現状
の住環境を維持したまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊岡市を中心にその周辺市町も含む住宅地域である。需要者は地縁性を有する圏内の居住者が主であり
、圏外からの転入者は少ない。当地域は温泉街の背後に位置し、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、街路が狭
く新興の住宅地域と比べると選好性はやや劣る。周辺地域での取引が少なく、また形状・規模等も様々で、中心となる
価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることから適切な賃貸事例が得られず、収益価格の試算
は断念した。収益目的の取引も殆どなく、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを収
集でき、また、市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格は説得力が高い。よって、比準
価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[124.3]		 [100.0]
100		 40,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性に優れる中心市街地の需要は高まって
いるが、街並みの古い市街地周辺部は選好性
が劣る。


城崎温泉中心部では需要の高まりが見られる
一方、住宅が密集する街路条件が劣る住宅地
域は選好性がやや劣る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊岡 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ７０７
Ｙ
-39		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m私道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ＡＫ７０７
Ｙ
-63		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.5m市道、
東4.8m、角地
（都） 準工

(70,200)
c ＹＴ７０７
国
-17		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.5m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,300)
d ＡＴ７０７
Ｙ
-44		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5m私道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,677  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,134 		 100
[  82.4]
40,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,200 
b (　           ) 
45,570  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
43,314 		 100
[ 107.8]
40,180 
40,200 
c (　           ) 
30,251  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
42,913 		 100
[ 106.6]
40,256 
40,300 
d (　           ) 
38,975  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
37,971 		 100
[  94.8]
40,054 
40,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,200 円／㎡]  



豊岡 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 一般住宅の中に社宅等が見られる住宅地域であるが、賃貸市場は未熟で適切な賃貸事例が得られず収益還元法の
適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 豊岡 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊岡市城崎町桃島字中住９５４番
 1409000016892-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考