令和7年1月15日　提出 豊岡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市出石町本町字本町３４番外 ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:5.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に店 舗等の混在する住宅 地域 北6.5m市道 水道、下水 国府 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 重要伝統的建造物群保存地区 の指定がある。 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 国府駅南東方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの城下町の町並みを残した地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと思料する。一方で有効な 土地利用が難しい地域でもあり、需要は弱含みで地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は圏内の居住者が大半で、圏外からの転入者は少ない 。土地区画整理事業エリアを中心に、新規の住宅地供給があり需要も安定的な一方で、郊外、旧町の市街地及び集落内 の住宅地需給は弱含みが継続している。当該地域及び周辺地域は取引件数が少なく、個別事情を反映して価格帯も様々 であるが、土地については総額５００万円程度の取引が大半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主とする既成住宅地域内に存し、賃貸市場が未成熟であり、画地規模も小さいため経済合理性の観点 から収益還元法の適用は断念した。比準価格については、当該標準地と同じ豊岡市内の住宅地事例を選択しているため 、信頼性が高く、市場性を反映しているものと判断する。類似地域内の取引は居住性や快適性等を重視した自用目的が 中心であるため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [160.8] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地需要は利便性が良好な中心市街 地に集中し、街並みの古い住宅地域の選好性 は低く、郊外や集落は過疎化が進み、二極化 している。 街並みが古く、伝統的建造物群保存地区の規 制に加え、間口狭小かつ奥行長大な画地が多 く、選好性が低いことから需要は弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％