別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊岡 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊岡 -3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.
鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊岡市土渕字田向６０番２外
 ②地積
　(㎡)		 389  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
不整形
1:2		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が多い県道
背後の住宅地域
 南4m市道 水道、下水 国府

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 国府駅東方

3.1km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 集落色が強い住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないため、当面は現状の居住環境を維持するものと思料
する。一方で元来より需給が低調であり、人口動態等を考慮すると地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は圏内の居住者が大半で、圏外からの転入者は少ない
。利便性が良好なエリアは新規の住宅地供給があり、需要も安定的な一方で、郊外や旧町の市街地及び集落内の住宅地
需給は弱含みが継続している。圏内の住宅地取引件数自体が少なく、取引規模等により価格水準も様々であるため、取
引の中心となる価格帯は見出せない状況であるが、取引規模が大きくなるほど市場性が減退する傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 在来の集落地域であり、後述する通り賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は断念した。当該地域は自用目的の不
動産取引が支配的であるため、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力及び信頼性を有するものと判
断した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　養父 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     11,200 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 [100.0]
100		 12,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊岡市における直近の取引件数及び新設住宅
着工戸数は減少傾向で、少子高齢化により中
心市街地とそれ以外の地域で地価の二極化が
進行している。

地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊岡 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＴ７０７
国
-39		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西8m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ＩＧ７０７
国
-23		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4.5m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ＹＴ７０７
国
-40		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4.5m市道
、中間画地
（都） １中専

(60,150)
d ＹＳ７０７
国
-23		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東5m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e ＹＴ７０７
国
-32		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西2.5m市道、
北2m、準角地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,884  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  40.0]		 100
[  95.0]
15,422 		 100
[ 127.2]
12,124 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,100 
b (　           ) 
17,616  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
17,475 		 100
[ 144.2]
12,119 
12,100 
c (　           ) 
13,063  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
17,348 		 100
[ 144.2]
12,031 
12,000 
d (　           ) 
14,233  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
15,720 		 100
[ 130.1]
12,083 
12,100 
e (　           ) 
10,084  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.9]
11,500 		 100
[  93.1]
12,352 
12,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -13.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     12,200 円／㎡]  



豊岡 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成集落地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 農家住宅が多い県道背後の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 豊岡 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊岡市土渕字田向６０番２
 1409000278400-0000
2 　豊岡市土渕字田向６０番３
 1409000278401-0000
3 　豊岡市土渕字田向６１番
 1409000278402-0000
4 　豊岡市土渕字田向６２番１
 1409000278403-0000
5 　豊岡市土渕字田向６２番２
 1409000278404-0000
6 　豊岡市土渕字田向６２番３
 1409000278405-0000
7 　豊岡市土渕字田向６５番１
 1409000278413-0000
8 　豊岡市土渕字田向６６番１
 1409000278415-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊岡 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊岡 -3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.
鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊岡市土渕字田向６０番２外
 ②地積
　(㎡)		 389  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
不整形
1:2		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が多い県道
背後の住宅地域
 南4m市道 水道、下水 国府

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 国府駅東方

3.1km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地南方の郊外に位置し、周辺に小学校が存するものの幼稚園は廃園となった。街並みの古い農家集落地域で
、人口減少や少子高齢化が進行しており、将来的に地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその隣接市町の農家集落地域である。需要者は地縁者に限定される傾向が強く、地縁の薄い転
入者は殆どない。取引自体少なく需要はやや弱含みであり、地価は下落基調で推移している。中心価格帯は取引価格、
規模等も一様ではないため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 農家住宅が多い県道背後の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用しない。比準価格は、代替性の
ある事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ
、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　養父 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     11,200 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 [100.0]
100		 12,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中心部の需要は堅調である。一方、利便性
に乏しい郊外や集落的色彩の強い住宅地域は
弱含みである。


近くに小学校と幼稚園が存する点において、
生活利便性が認められたが、令和５年３月に
幼稚園は廃園となり、将来的に選好性低下が
懸念される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊岡 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＴ７０７
国
-39		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西8m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ＹＴ７０７
Ｙ
-56		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東2.8m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ＩＧ７０７
Ｙ
-73		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.5m道路、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ＹＳ７０７
国
-23		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東5m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,884  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  40.0]		 100
[  95.0]
15,422 		 100
[ 126.1]
12,230 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,200 
b (　           ) 
12,632  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
12,480 		 100
[ 102.4]
12,188 
12,200 
c (　           ) 
11,787  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.3]
15,111 		 100
[ 125.2]
12,069 
12,100 
d (　           ) 
14,233  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
15,720 		 100
[ 129.0]
12,186 
12,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     12,200 円／㎡]  



豊岡 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落地域に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 農家住宅が多い県道背後の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 豊岡 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊岡市土渕字田向６０番２
 1409000278400-0000
2 　豊岡市土渕字田向６０番３
 1409000278401-0000
3 　豊岡市土渕字田向６１番
 1409000278402-0000
4 　豊岡市土渕字田向６２番１
 1409000278403-0000
5 　豊岡市土渕字田向６２番２
 1409000278404-0000
6 　豊岡市土渕字田向６２番３
 1409000278405-0000
7 　豊岡市土渕字田向６５番１
 1409000278413-0000
8 　豊岡市土渕字田向６６番１
 1409000278415-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考