令和7年1月15日　提出 豊岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 9,490,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市山王町２３５番１ ｢山王町８－３１｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い利便 性のよい住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 豊岡 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　　８ｍ市道 交通 施設 豊岡駅南東方 530m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 豊岡駅から徒歩圏の利便性に優る住宅地域で、やや街並みは古いが閑静な環境が維持されている。需要は底堅く 芸術文化観光専門職大学の開学等により、背後の住宅地域において今後賃貸住宅の需要拡大も見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の住宅地域である。主な需要者は豊岡市内の居住者であるが、市外の転入者も存 する。街並みがやや古く、ＪＲ山陰本線軌道西側の比較的新しい住宅地域と比較した場合、選好性は相対的に劣るもの の、利便性と閑静な環境から需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地のみの場合１，０００万円前後、 新築戸建住宅の場合３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から徒歩圏内に存し利便性に優れる住宅地域ではあるが、敷地規模が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想 定できないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては、市場の取引価格を指標に価格水準を決定する のが一般的である。以上より比準価格を採用し、広域的な市場分析を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建材価格の上昇等による影響が懸念されるが 、中心市街地にあって利便性に優れた住宅地 域の需要は底堅い。 新興住宅地域と比較して選好性はやや劣るも のの、駅徒歩圏にあって利便性に優れる閑静 な住宅地域であり、地域要因に特段変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％