令和7年1月15日　提出 相生 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 9-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二   TEL.

鑑定評価額 73,600,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市陸字東汐見塚１０番１６ ②地積 　(㎡) 3,131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 台形 1.5:1 工場 中小規模の工場等が 立地する内陸型の工 業団地 北9.5m市道 水道、下水 相生 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 相生駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近接する内陸型工業団地として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。工業用地の 広域的な需要の拡がりを受け、当面、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は兵庫県南西部の工業地域である。需要者は地元の有力企業が主である。市街地に近く労働力確保が容易で 、インターチェンジへの交通アクセスの良い内陸型工業団地である。用地不足の需給ギャップの影響で圏域内の新規参 入や設備投資は継続しており、地価は堅調に推移している。取引自体が少なく、業種業態によって価格は様々であるた め、取引の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場等が立地する内陸型の工業団地であり、自用利用が大半で類似性のある賃貸事例は見出せず、合理的な 賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。比準価格は典型的な需要者の取引実態の観点から、代替 性のある事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、比準価格をもって上記の 通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南西部の工業地は物流施設需要で堅調。用 地不足が影響し、県内全域で需要拡大傾向が 続く。臨海部や幹線道路周辺で価格上昇傾向 。 物流関連だけでなく製造業の工場地需要も見 られる。地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％