令和7年1月15日　提出 相生 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.

鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市旭４丁目１３６４番２２外 ｢旭４－１１－１０｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 中小規模小売店舗が 建ち並ぶ既成の商業 地域 西8.3m市道、背面道 水道、下水 相生 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 背面道は道路中心線から２ｍ のセットバックが必要で当該 面積は５％程度を占める。 街 路 ８．３ｍ市道、背面 道 交通 施設 相生駅南方 1.3km 法令 規制 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和感が色濃く残る地元密着のアーケード商店街であり、背後人口の減少など外的要因の影響もあって商環境は 芳しくない。集客を呼び起こすような起爆剤的な要因が顕在化する見込みはなく、今後も現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 要セットバック　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は相生市及びその隣接市町のうち、幹線道路の背後等に位置する近隣商業地域と判断する。需要者の 中心は地縁的選好性を有する個人事業者若しくは中小事業者等である。背後地の発展が進む商業地域は集客が比較的安 定しているが、それ以外は原材料高騰の影響もあり賃料負担力にやや弱含み感があるのも否めない。需要の中心価格帯 は取引自体に個別性が強く把握することは困難だが、本件標準地と同程度の規模であれば５００万円程度と目される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は要因比較にあたって評価主体の恣意性の介入を否定できない。ただし、現実に発生した複数の取引事例を基 にしており、比準価格の妥当性を検証し得るものとして一定の規範性を有する。本件標準地は商業地であるが、後記「 収益還元法が適用できない場合その理由」のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格の み試算した。鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宍粟 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.6] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は県平均よりも減少傾向が強い。本 町商店街等の地元商店街では新規出店に家賃 支援があるものの繁華性の衰退が著しく空き 店舗が目立つ。 昭和感が色濃く残る地元密着のアーケード商 店街として周辺環境に変動はなく、依然とし て起爆剤的な要因が顕在化する見込みもなく 活気に欠ける。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％