別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
相生 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相生 -8 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　赤木　啓二   TEL.
鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相生市野瀬字家尻１３８番１外
 ②地積
　(㎡)		 440  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
台形
2:1		 住宅

Ｗ1		 農家住宅が見られる
農地の中の住宅地域
 北西4m市道、北東側道 水道、下水 相生

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 相生駅南方

4.9km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 在来の農家集落地域で地縁的選好性が強く需要者が限定される。市街化調整区域内の集落地域における需要は依
然として減退しており、地価は弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相生市及びその周辺市町の農家集落地域である。需要者は圏内における地縁者が主で圏外からの転入者は
少ない。地縁者による取引が中心であることから地縁的選好性が強く、地域的範囲が狭められる傾向があり、また、市
場規模自体も小さいことから住宅地の需要は弱い。取引自体が少なく、取引事情を内包する地縁者間での取引が多いこ
とから需要の中心価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市街化調整区域内の集落地域に存しており、自己利用目的の取引が大半であることから取引においては市場における取
引価格を指標とするのが一般的である。比準価格は、現実の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、市場性
を反映しており説得力が認められる。従って、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相生 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     10,800 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 [102.0]
100		 11,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用環境の改善もあり景気は緩やかに回復し
ているが、金融政策の変更や建築費高騰など
により、市場の先行きには不透明感も認めら
れる。

市街化調整区域内の既成住宅地で地域におけ
る過疎化の進行もあり選好性が劣っており、
当該地域の地価は下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相生 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＧ７０７
Ｙ
-56		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
東1.5m、
北1.5m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
b ＭＫ７０７
国
-10		 赤穂市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c ＫＳ７０７
Ｙ
-40		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南1.5m私道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
d ＩＧ７０７
Ｙ
-70		 赤穂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
西1m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
e ＹＹ７０７
Ｙ
-45		 相生市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4.5m市道
、北西3.5m、
角地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,003  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  65.0]		 100
[  93.9]
11,474 		 100
[  96.8]
11,853 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
12,100 
b (　     12,088) 
13,284  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
12,717 		 100
[ 108.2]
11,753 
12,000 
c (　           ) 
10,586  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 100.0]
16,286 		 100
[ 139.7]
11,658 
11,900 
d (　           ) 
9,241  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
9,031 		 100
[  78.0]
11,578 
11,800 
e (　           ) 
7,951  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 100.9]
14,113 		 100
[ 120.9]
11,673 
11,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -19.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +76.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,900 円／㎡]  



相生 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落地域に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 農家住宅が見られる農地の中の住宅地域であり、また市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟のため収益還元法
の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 相生 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相生市野瀬字家尻１３８番１
 1408005132405-0000
2 　相生市野瀬字家尻１３９番
 1408005132406-0000
3 　相生市野瀬字家尻１６２２番
 1408005134035-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
相生 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相生 -8 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.
鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相生市野瀬字家尻１３８番１外
 ②地積
　(㎡)		 440  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
台形
2:1		 住宅

Ｗ1		 農家住宅が見られる
農地の中の住宅地域
 北西4m市道、北東側道 水道、下水 相生

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 相生駅南方

4.9km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部から離れた農家集落地域として熟成しており、今後も現状維持と予測する。郊外に位置することや法規
制等から生活利便性が劣るため従来より地域の選好性は相対的に弱く、住宅需要も乏しいと判断する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は相生市及びその隣接市町のうち、市街化調整区域に位置する農家集落地域一円と判断する。圏外か
らの転入はほぼみられず、需要者は縁故・相続を中心とした地縁的選好者のほか公共公益的施設関係者による引き合い
に限られる。同圏域は未利用地も多く残るなど供給過剰な面もあって地価は弱含みである。需要の中心価格帯は地縁関
係や規模等取引自体に個別性が強く把握し難いが、本件標準地と同程度の規模であれば５００万円程度と目される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件標準地は居住の快適性を重視した価格形成要因が主となる住宅地域に位置しており、自用目的での取引価格水準を
指標とした市場性を主眼に置いて価格が決定されることが一般的かつ合理的である。したがって評価にあたっては後記
「収益還元法が適用できない場合その理由」のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格
のみ試算した。鑑定評価額の決定に当たっては代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相生 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     10,800 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.2]		 [102.0]
100		 11,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は県平均より減少傾向が強く高齢化
率も県平均を上回っている。土地取引件数は
前年より増加しているが、新設住宅着工戸数
は減少している。

郊外に位置する市街化調整区域内の既成住宅
地域で、地縁者以外の需要は見込めず、当地
域の人口は減少傾向にあり、住宅需要に弱さ
が認められる。

角地で標準的画地と比して通風等居住の快適
性が優る。また台形地だが利用障害を生じる
程ではないと判断する。これらの個別的要因
に変動はない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相生 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＹ７０７
Ｙ
-45		 相生市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4.5m市道
、北西3.5m、
角地
｢調区｣ 

(60,200)
b ＡＫ７０７
国
-29		 赤穂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c ＩＧ７０７
Ｙ
-45		 赤穂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
北東3.5m、
角地
｢調区｣ 

(70,200)
d ＩＧ７０７
Ｙ
-76		 赤穂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,951  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 100.9]
14,113 		 100
[ 120.0]
11,761 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
12,000 
b (　           ) 
12,756  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[  98.0]
15,191 		 100
[ 127.9]
11,877 
12,100 
c (　           ) 
11,038  		 100
[ 100.0]		 [  95.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
14,636 		 100
[ 127.9]
11,443 
11,700 
d (　           ) 
14,334  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
14,787 		 100
[ 126.9]
11,652 
11,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,900 円／㎡]  



相生 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成集落地に存して適切な造成事例が収集できず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 農家住宅が見られる農地の中の住宅地域であり、また市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟のため収益還元法
の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 相生 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相生市野瀬字家尻１３８番１
 1408005132405-0000
2 　相生市野瀬字家尻１３９番
 1408005132406-0000
3 　相生市野瀬字家尻１６２２番
 1408005134035-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考