令和7年1月15日　提出 相生 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　勇治郎   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市大石町１０９８番外 ｢大石町４－６｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を主とする 駅に近い住宅地域 北6m市道 水道、下水 相生 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 相生駅南東方 320m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からほど近い一般住宅が多く建ち並ぶ区画整然とした比較的新しい住宅地域である。近隣では高値の取引事例 も見られ、今後も需要は底堅いと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相生市を中心にその周辺市町も含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が大半である。 当地域は相生駅のほど近くに位置する一般住宅が主として建ち並ぶ区画街路の整備された住宅地域で、利便性が高く需 要は比較的安定しているため、地価の高さは市内屈指である。取引の中心となる価格帯は土地で１，０００～１，５０ ０万円程度、新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件等から経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。市場において は自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、現実 の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準に、代表標準地からの検討も踏 まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 68.7] [100.0] 100 72,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 相生市の人口は減少傾向で高齢化も進行して おり、その対策として子育て支援、定住促進 等を行っているが大きな効果は見られない。 一般住宅が多く建ち並ぶ区画整然とした比較 的新しい住宅地域で、地域要因に特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％