令和7年1月15日　提出 伊丹 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -23 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　卓志   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市北野５丁目５４番 ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:3 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 阪急伊丹駅北西方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、現況の住環境を概ね維持すると予測する。バス圏域 の住宅地域に存するが、需要は底堅く、地価は概ね上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊丹市域のバス圏を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、伊丹市及び阪神間の居住者がその多 くを占め、周辺市域からの転入も見られる。当該地域は小規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、一次取得者層 を中心とした実需が認められ、需給関係は比較的底堅く推移している。需要の中心価格帯は、土地で２，０００万円前 後、新築戸建で４，０００万円程度の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅が多く見られる住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。標準地の地積及び間口・ 奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸用住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用は行わ なかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比準 価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    195,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [102.0] 100 [139.7] [101.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀のゼロ金利政策解除に伴う金利先高観の ほか、円安、物価上昇による実体経済、とり わけ不動産市況への影響には注視を要する。 バス圏域に位置する住宅地域であるが、生活 利便性は概ね良好なため安定した住宅需要を 反映し、地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％