鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
伊丹 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊丹 -21

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　堀田　勝己

TEL.

鑑定評価額

29,800,000 円

１㎡当たりの価格

162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊丹市緑ケ丘３丁目１５番２外				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	阪急伊丹 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５ｍ市道

交通

施設

阪急伊丹駅北方

2.5km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

　一般住宅のほか共同住宅も混在する住宅地域であり、今後も概ね同様の環境を維持するものと予測する。底堅
い人気のある地域で、地価は上昇基調にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、阪急伊丹線、ＪＲ福知山線等の沿線で、概ね伊丹市及び川西市南部の圏域。需要者の中心は、同一需
給圏内の居住者であるが、他地域からの流入も見られる。バス圏で利便性がやや劣るものの良好な居住環境を備えるこ
とから、堅調な需要が認められる。土地は２５００～３０００万円程度、新築戸建は４０００万円台が需要の中心とな
っている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　自用の戸建住宅のほか、一部賃貸共同住宅も見られる地域ではあるが、旧来からの土地所有者による遊休地活用によ
るものが多く、収益性を基準に地価形成されるには至っていないものと認められる。よって、本件では近隣地域の近時
の市場実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めることとし、代表標準地の価格との検討も踏まえて
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊丹 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 195,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[121.9]

[100.0]
100

162,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は近年横ばい乃至微減傾向にある
が、市域全般に概ね平坦な地勢で、公共交通
機関も発達し、住宅地需要は引き続き堅調で
ある。

バス圏に所在する住宅地域で、利便性はやや
劣るものの良好な居住環境に恵まれ、需要は
堅調。地価はやや上昇傾向にて推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊丹 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７国 -2	伊丹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、中間画地		１低専風致地区 (50,100)
b	０９１０７国 -22	伊丹市		建付地	（　）	不整形	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	０１１０７国 -31	伊丹市		建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		２中専 (60,160)
d	０１１０７国 -29	伊丹市		建付地	（　）	不整形	南西6.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	０８１０７国 -4	伊丹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.6m市道、北3.5m、角地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,487	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	162,198	100 [ 99.0]	163,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 160,096	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	177,361	100 [ 110.0]	161,237		161,000
c	(　 ) 119,554	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	141,777	100 [ 88.1]	160,927		161,000
d	(　 ) 129,313	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.8]	179,424	100 [ 113.3]	158,362		158,000
e	(　 ) 195,136	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	200,069	100 [ 119.6]	167,282		167,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

伊丹 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,450,435	649,304	2,801,131	2,178,720	622,411	（　0.9722） 605,108	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	15,127,700 円　　　　（　 82,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊丹 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	184 ㎡	12.5 m x 15.7 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積約４１㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

周辺の類似不動産の有効率等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	90.0	81.00	1,650	133,650	1.0	133,650
							2.0	267,300
～

～

～

～

計		180.00	90.0	162.00		267,300		267,300
								534,600

⑨年額支払賃料	267,300 円　×　12ヶ月　＝　 3,207,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,207,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 172,380 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,275,220 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	267,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,539 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 534,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 172,676 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,450,435 円　　　　（　 18,752 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊丹 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	30,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	137,904 円	3,447,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 649,304 円　（　　　　　　 3,529 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 45 ％　＋　0.0791 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,178,720 円（　　　　　 11,841 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,450,435 円
②総費用	649,304 円
③純収益　①－②	2,801,131 円
④建物等に帰属する純収益	2,178,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	622,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	605,108 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,289 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,127,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊丹 -21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊丹市緑ケ丘三丁目１５番２	1401000323937-0000
2	伊丹市緑ケ丘三丁目１６番２	1401000323939-0000
3	伊丹市緑ケ丘三丁目１７番２	1401000323941-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
伊丹 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊丹 -21

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　今川　健

TEL.

鑑定評価額

30,000,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊丹市緑ケ丘３丁目１５番２外				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	阪急伊丹 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５ｍ市道

交通

施設

阪急伊丹駅北方

2.5km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほか共同住宅等が見られる住宅地域である。住環境が比較的良好な地域で、根強い人気があることか
ら、地価水準は強含みで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね伊丹市及び川西市南部の阪急伊丹線及びＪＲ福知山線沿線を最寄駅とする圏域である。需要者は、伊
丹市及び周辺市の居住者が中心であり、圏外からの転入も見られる。鉄道駅からは徒歩圏外で、バス圏の住宅地である
が、居住環境に恵まれ、根強い人気に支えられているため、地価は上昇傾向を維持している。土地は２，５００万円台
、新築戸建住宅は４，０００万円程度のものが需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己居住目的の取引が主で、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。比準価格は適切に各要
因の比較を行った。一方、収益価格は、各種手順を適切に行った。市場参加者が収益性より居住の快適性・利便性等を
重視する傾向があることから、比準価格が最も市場に適合した、説得力のある価格と判断した。従って、収益価格を参
考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、実証性を有する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊丹 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 195,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[120.8]

[100.0]
100

163,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊丹市は阪神間のベッドタウンで人口は継続
して微減傾向にある。景気は穏やかに回復し
つつあるものの、海外景気の下振れに注視す
る必要がある。

戸建住宅主体の住宅地域で、バス圏ではある
ものの、地域的選好性や良好な住環境から需
要は旺盛であり、地価も強含みで推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊丹 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１０７国 -28	伊丹市		建付地	（　）	台形	南西3.7m私道、中間画地		１低専 (50,100)
b	０１１０７国 -29	伊丹市		建付地	（　）	不整形	南西6.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	０９１０７国 -22	伊丹市		建付地	（　）	不整形	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	０８１０７国 -16	伊丹市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,972	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.5]	147,886	100 [ 91.1]	162,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 129,313	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.8]	179,424	100 [ 110.2]	162,817		163,000
c	(　 ) 160,096	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	177,361	100 [ 109.0]	162,717		163,000
d	(　 ) 130,702	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	128,291	100 [ 78.7]	163,013		163,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

伊丹 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,380,127	646,505	2,733,622	2,178,720	554,902	（　0.9722） 539,476	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	13,486,900 円　　　　（　 73,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊丹 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	184 ㎡	12.5 m x 15.7 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ４戸（平均専有面積約４１㎡）、駐車場２台

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	90.0	81.00	1,614	130,734	1.0	130,734
							2.0	261,468
～

～

～

～

計		180.00	90.0	162.00		261,468		261,468
								522,936

⑨年額支払賃料	261,468 円　×　12ヶ月　＝　 3,137,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,137,616 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 168,881 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,208,735 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	261,468 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,484 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 522,936 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 168,908 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,380,127 円　　　　（　 18,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊丹 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	30,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	135,105 円	3,377,616　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 646,505 円　（　　　　　　 3,514 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 45 ％　＋　0.0791 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,178,720 円（　　　　　 11,841 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,380,127 円
②総費用	646,505 円
③純収益　①－②	2,733,622 円
④建物等に帰属する純収益	2,178,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	554,902 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	539,476 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,932 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,486,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊丹 -21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊丹市緑ケ丘三丁目１５番２	1401000323937-0000
2	伊丹市緑ケ丘三丁目１６番２	1401000323939-0000
3	伊丹市緑ケ丘三丁目１７番２	1401000323941-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考