令和7年1月11日　提出 伊丹 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -15 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　尾内　倍太   TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市平松３丁目９番５ ｢平松３－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6.9m市道 水道、ガス、下水 新伊丹 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ９ｍ市道 交通 施設 新伊丹駅北東方 220m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で概ね成熟した状態にあり、当面は現状を維持しつつ推移すると予測 する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊丹市及び周辺市における鉄道駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は高所得者層を含む同一需給圏内の居 住者が中心となる。鉄道駅との接近性と居住環境に優れた希少性の高い立地であり、需要は堅調に推移している。需要 の中心となる価格帯は画地規模等により様々であり把握は困難であるが、対象標準地と同規模の土地で３，０００万円 前後、新築戸建は５，０００万円程度までが目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する規範性の高い事例から試算しており、市場の実態を反映した価格である 。近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、画地規模も小さく、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないと判 断される。収益還元法は非適用とし、説得力の高い比準価格を標準に、周辺地域に存する標準地の価格との均衡にも留 意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    268,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　伊丹（県） -12             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    271,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊丹市の人口等は概ね安定的に推移している 。市内の住宅地需要は全体的に堅調に推移し ている。 地域要因に格別の変動はない。鉄道駅近郊の 利便性と居住環境に優れた住宅地域であり、 引き続き堅調な需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％ +1.5 ％