別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
芦屋 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
芦屋 5-4 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　澤田　良一   TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 芦屋市船戸町３８番３
｢船戸町５－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(90,200)

1:2.5		 店舗

Ｓ3		 小売店舗、飲食店、
医院等が建ち並ぶ商
業地域		 東7m市道 水道、ガス、下水 芦屋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 芦屋駅北方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は店舗、医院等が見られる駅に近い商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り
駅からの接近性が優るため需要は根強く、地価は上昇傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    694,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね芦屋市及び阪神間の主要駅周辺に位置する商業地域。需要者の中心は企業、投資家等である。駅近の
好立地であるため供給は限定され、需要は強含み。立地条件に優る商業地の取引件数は少なく、取引される価格帯も規
模、取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用店舗等の収益物件も混在しているが、商圏等より土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
はやや低位に試算された。需要者は代替競争関係にある事業用地の取引価格等を念頭に購入の意思決定を行うことから
、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,150,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[108.0]		 100
[117.3]		 [100.0]
100		 995,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    920,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 芦屋市においては、人口は微減傾向にあり、
賃上げの広がりによる消費マインドの改善等
により、個人消費は緩やかに改善していくも
のと見込まれる。

駅近の好立地であるため需要は根強く、地価
は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 芦屋 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭ３０７
国
-1		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(100,490)
b ＫＴ３０７
Ｙ
-27		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東16.4m市
道、南西4m、
北西4m、
三方路
商業

(100,600)
c ＭＡ３０７
国
-22		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(100,564)
d ＴＴ３０７
国
-21		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m市道、
北西8m、角地
商業

(100,600)
e ＮＭ３０７
国
-31		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,165,401  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,210,852 		 100
[ 109.7]
1,103,785 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
957,866  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
964,132 		 100
[  93.0]
1,036,701 
1,040,000 
c (　           ) 
741,570  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
848,686 		 100
[  83.8]
1,012,752 
1,010,000 
d (　           ) 
734,745  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
734,045 		 100
[  71.0]
1,033,866 
1,030,000 
e (　           ) 
935,069  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,019,717 		 100
[  99.4]
1,025,872 
1,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,040,000 円／㎡]  



芦屋 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,138,651 
3,869,308 
12,269,343 
6,942,600 
5,326,743 		 （　0.9786）
5,212,751 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    140,885,162 円　　　　（　    694,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
芦屋 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 135.00 ＲＣ3 405.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 90 ％   200 ％   200 ％   203 ㎡      9.2 m x   22.1 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所はフロアー貸し ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 類似建物の有効率等を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
135.00 
75.0 
101.25 
6,051 
612,700 		 4.0  2,450,800 
4.0  2,450,800 

 2～ 3		 事務所
135.00 
85.0 
114.75 
3,328 
381,888 		 3.0  1,145,664 
3.0  1,145,664 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
405.00 
81.7 
330.75 

1,376,476 		 4,742,128 
4,742,128 
⑨年額支払賃料      1,376,476 円　×　12ヶ月　＝　      16,517,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,517,712 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,321,417 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,196,295 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,742,128 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,628 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,742,128 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         898,728 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,138,651 円　　　　（　        79,501 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
芦屋 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 456,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 660,708 円  　　　       16,517,712　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,555,600 円  　　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,869,308 円　（　　　　　　        19,061 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9786    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,942,600 円  
（　　　　　        34,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,138,651 円      
②総費用 3,869,308 円      
③純収益　①－② 12,269,343 円      
④建物等に帰属する純収益 6,942,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,326,743 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,212,751 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,679 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    140,885,162 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     694,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 芦屋 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　芦屋市船戸町３８番３
 1413000079225-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
芦屋 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
芦屋 5-4 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 芦屋市船戸町３８番３
｢船戸町５－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(90,200)

1:2.5		 店舗

Ｓ3		 小売店舗、飲食店、
医院等が建ち並ぶ商
業地域		 東7m市道 水道、ガス、下水 芦屋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 芦屋駅北方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近の近隣商業地域であり、今後も現状維持程度で推移すると予測する。地価については、立地稀少性を背景に
、当面は底固く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    726,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間の主要駅周辺の商業地域である。需要者は転売を企図する不動産業者、自用目的の事業法人、投
資家等となる。ＪＲ芦屋駅周辺は、駅南側の再開発エリアを中心に機能性の更新が進んでいる。土地が市場に出回る機
会は少なく、極めて高い稀少性を背景に、旺盛な需要が認められる。駅周辺の事業用地の取引数は少なく、個別性が強
いため、中心価格帯を一様に指摘するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ芦屋駅近くの商業地域であり、市場参加者は資産性（立地プレミア等）や稀少性を重視し、収益性を目的とした取
引のみならず、将来の建て替え及び自己使用等も見込んだ取引が中心である。収益面でみると、土地価格に見合う賃料
水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上より、資産性を踏まえた実証性の高い比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,150,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[108.0]		 100
[117.3]		 [100.0]
100		 995,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    920,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利により融資環境は安定している。一方
、２０２５年問題の労働力不足、国内外の政
策金利、建設コスト等、市況への影響に注視
が必要である。

地域要因に特段の変動は見られない。地価は
上昇傾向で推移している。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 芦屋 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２２０７
国
-27		 芦屋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北29m国道、
東6.4m、
北西6m、
南4.3m、
四方路
１住居

(70,200)
b １３２０７
国
-21		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m市道、
西15m、
東5.3m、
三方路
近商
地区計画等
(85,277)
c ＫＴ３０７
Ｙ
-27		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東16.4m市
道、南西4m、
北西4m、
三方路
商業

(100,600)
d ＴＳ３０７
Ｙ
-39		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東35m市道、
北東3m、
二方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
800,842  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
772,105 		 100
[  74.6]
1,034,993 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
756,262  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
722,016 		 100
[  66.6]
1,084,108 
1,080,000 
c (　           ) 
957,866  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
964,132 		 100
[  93.0]
1,036,701 
1,040,000 
d (　           ) 
1,187,334  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,274,009 		 100
[ 121.4]
1,049,431 
1,050,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



芦屋 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,966,829 
4,000,143 
11,966,686 
6,394,500 
5,572,186 		 （　0.9786）
5,452,941 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    147,376,784 円　　　　（　    726,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
芦屋 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 135.00 ＲＣ3 405.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 90 ％   200 ％   200 ％   203 ㎡      9.2 m x   22.1 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：事務所　フロアー貸し ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 周辺の類似不動産の有効率を参考にして査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
135.00 
75.0 
101.25 
6,035 
611,044 		 4.0  2,444,176 
4.0  2,444,176 

 2～ 3		 事務所
135.00 
85.0 
114.75 
3,271 
375,347 		 3.0  1,126,041 
3.0  1,126,041 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
405.00 
81.7 
330.75 

1,361,738 		 4,696,258 
4,696,258 
⑨年額支払賃料      1,361,738 円　×　12ヶ月　＝　      16,340,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,340,856 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,307,268 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,033,588 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,696,258 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,206 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,696,258 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         890,035 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,966,829 円　　　　（　        78,654 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,035 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
芦屋 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 525,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 817,043 円  　　　       16,340,856　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,555,600 円  　　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      892,500 円  　　　　    105,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,000,143 円　（　　　　　　        19,705 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9786    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,394,500 円  
（　　　　　        31,500 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,966,829 円      
②総費用 4,000,143 円      
③純収益　①－② 11,966,686 円      
④建物等に帰属する純収益 6,394,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,572,186 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,452,941 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,862 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    147,376,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     726,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 芦屋 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　芦屋市船戸町３８番３
 1413000079225-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考