令和7年1月15日　提出 芦屋 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -3 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 367,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市山手町４０番１４ ｢山手町１０－１３｣ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模以上の一般住 宅が多い山手の住宅 地域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 芦屋川 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、５． ５ｍ市道 交通 施設 芦屋川駅北方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段変動は見られず、中規模以上の一般住宅が多い山手の住宅地域として当面は現状を維持するもの と見込まれる。住環境が良好であり根強い需要にも支えられ、概ね地価は底堅く推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    367,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に阪急神戸本線及びＪＲ神戸線を含む沿線を中心とする芦屋市北部及びその周辺の住宅地域であり、主 な需要者の属性は阪神間に居住する高額所得者や富裕者層等が中心で、県外等からの需要も見られる。市内の山手地区 は、その閑静な住環境等から人気は根強いが傾斜地が多いことから、その緩急の程度により需要は様々である。また、 取引事情等により売買される画地規模等は一定ではないことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅等が多い山手の住宅地域で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり 、公法規制等からも賃貸経営上合理的な共同住宅等の建築を想定することが困難なため収益還元法の適用は断念した。 近隣地域及びその周辺では居住の快適性及び利便性等を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特 性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    415,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [116.8] [100.0] 100 366,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    362,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの緩やかに回 復しており、住環境や利便性が優る中心部を 主に市内の住宅需要は旺盛であるが、山手地 区はやや弱い。 地域要因には特段の変動は見られず、傾斜地 が多く地勢の点でやや劣るものの、住環境は 良好な地域であることから、地価は底堅く推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％