別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
洲本 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
洲本 5-1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　秋山　周史   TEL.
鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 洲本市本町７丁目２９３番６
｢本町７－３－４３｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ4		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ既成商業地
域		 東10m市道 水道、ガス、下水 築地町停

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    10 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 築地町停南西方

330m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 洲本市街の在来商業地であるが、繁華性や店舗集積の低下が見られ、今後もこの傾向が継続するものと予測され
る。市場動向、地域要因との関係から地価は下落基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は洲本市を中心に淡路島全域。用途的類似地域は商業地域。需要者は個人，中小事業者が中心となる。市街
の主要な通り沿いに形成された商店街で、地域の中心的な商業地域であったが、郊外型店舗との競争や商圏人口の減少
等によりその地位は低下しているため、店舗利用を中心に需要は低調に推移している。規模、用途等が多様な地域であ
り、需要者の業種業態も様々であることから、取引価格にバラツキがあり、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に収益物件も見られるが、自用の店舗も混在する旧来からの商店街を基礎とする商業地域で、都心部の高度商業地
域のように賃料水準に収斂が見られず、適正な純収益を把握し難く、収益価格はやや精度を欠く。取引事例も規模や立
地にややバラツキがあるが、実際の取引に基づく比準価格は市場実態を反映する。よって、比準価格を重視し、収益価
格を関連づけ、代表標準地価格からの検討を行い、上記をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　洲本 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,500 円／㎡		 [ 96.9]
100		 100
[100.0]		 100
[118.3]		 [100.0]
100		 78,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や高齢化にり、地域経済の低迷は継
続しており、市内土地需要についても概ね低
調に推移している。


市街中心部に位置する旧来からの商業地域で
あるが、店舗撤退等による繁華性の低下が見
られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 洲本 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ４０７
Ｙ
-47		 洲本市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
西2.6m、
二方路
（都） 商業

(90,300)
b ＨＹ４０７
Ｙ
-65		 洲本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,240)
c ＭＭ４０７
Ｙ
-51		 洲本市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.7m市道
、南西3m、
角地
（都） 商業

(90,282)
d ＴＨ４０７
Ｙ
-61		 淡路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西12m国道、
東7m、南2m、
三方路
（都） 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,534  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[  50.0]		 100
[  93.1]
56,310 		 100
[  67.7]
83,176 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,200 
b (　           ) 
68,053  		 100
[ 100.0]		 [  96.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,807 		 100
[  82.2]
80,057 
80,100 
c (　           ) 
63,707  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
67,524 		 100
[  81.2]
83,158 
83,200 
d (　           ) 
51,016  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
54,211 		 100
[  68.2]
79,488 
79,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,000 円／㎡]  



洲本 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地に所在し、素地・造成費等に係る適切な資料を欠き、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,044,769 
1,690,396 
6,354,373 
6,048,240 
306,133 		 （　0.9771）
299,123 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　      7,295,683 円　　　　（　     48,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
洲本 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所共同住宅 120.00 Ｓ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   150 ㎡      6.5 m x   26.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階が事務所、３～４階は平均専有面積約５５㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.5 ％
の理由		 階段、ホール、廊下等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
90.0 
108.00 
2,191 
236,628 		 5.0  1,183,140 
3.0  709,884 

 2～ 2		 事務所
120.00 
92.0 
110.40 
1,627 
179,621 		 5.0  898,105 
3.0  538,863 

 3～ 4		 住宅
120.00 
92.0 
110.40 
1,303 
143,851 		 1.0  143,851 
2.0  287,702 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
91.5 
439.20 

703,951 		 2,368,947 
1,824,151 
⑨年額支払賃料        703,951 円　×　12ヶ月　＝　       8,447,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     439.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,447,412 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       844,741 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,602,671 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,368,947 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,321 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,824,151 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         420,777 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,044,769 円　　　　（　        53,632 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,303 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
洲本 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 379,200 円  　　　　     94,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 337,896 円  　　　        8,447,412　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      758,400 円  　　　　     94,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        94,800 円  　　　　     94,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,800 円  　　　　     94,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,690,396 円　（　　　　　　        11,269 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,048,240 円  
（　　　　　        40,322 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,044,769 円      
②総費用 1,690,396 円      
③純収益　①－② 6,354,373 円      
④建物等に帰属する純収益 6,048,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 306,133 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 299,123 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,994 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,295,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 洲本 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　洲本市本町七丁目２９３番６
 1410000162984-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
洲本 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
洲本 5-1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.
鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 77,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 洲本市本町７丁目２９３番６
｢本町７－３－４３｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ4		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ既成商業地
域		 東10m市道 水道、ガス、下水 築地町停

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    10 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 築地町停南西方

330m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ従来からの商業地域であり、当面は現況のまま推移するものと予測されるが、郊
外路線商業地域や大型店舗等との競合により繁華性は低下傾向にある。地価は下落傾向にあると思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は洲本市を中心とする淡路島内に存する商業地域の圏域である。需要者は地元の中小企業あるいは個
人事業者が中心となる。周辺大型商業施設への顧客流出により需要は低調に推移している。商業地の取引自体少なく、
また規模等によりまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、淡路島の商業地域の適切な取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した価格であり規範性は高い。
需要者の多くは収益性から意思決定する法人であるが、賃料等の想定項目が多く適正な賃料水準等は把握しがたい。従
って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性を留意の上、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　洲本 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,500 円／㎡		 [ 96.9]
100		 100
[100.0]		 100
[119.3]		 [100.0]
100		 77,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 洲本市は、総人口は減少、生産年齢人口は減
少、老年人口は増加傾向にある。取引価格は
下落傾向にある。


従来からの商業地域であり、大型店舗等との
競合が厳しく、繁華性は低下傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 洲本 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＭ４０７
Ｙ
-51		 洲本市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.7m市道
、南西3m、
角地
（都） 商業

(90,282)
b ＨＹ４０７
Ｙ
-57		 洲本市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c ＨＹ４０７
Ｙ
-55		 洲本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d ＫＴ４０７
Ｙ
-52		 淡路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m国道、
南西4m、
二方路
（都） 

(70,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,707  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
67,524 		 100
[  85.7]
78,791 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,800 
b (　           ) 
46,291  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
45,550 		 100
[  57.6]
79,080 
79,100 
c (　           ) 
43,083  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
42,351 		 100
[  53.3]
79,458 
79,500 
d (　           ) 
42,839  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
42,415 		 100
[  56.4]
75,204 
75,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,000 円／㎡]  



洲本 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,155,172 
1,716,002 
6,439,170 
6,143,940 
295,230 		 （　0.9771）
288,469 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　      7,035,829 円　　　　（　     46,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
洲本 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 120.00 Ｓ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   150 ㎡      6.5 m x   26.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２階事務所（部分貸し）、３～４階共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約５５㎡）を想定した。 ⑦有効率　  91.5 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的割合。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
90.0 
108.00 
2,195 
237,060 		 5.0  1,185,300 
3.0  711,180 

 2～ 2		 事務所
120.00 
92.0 
110.40 
1,700 
187,680 		 5.0  938,400 
3.0  563,040 

 3～ 4		 住宅
120.00 
92.0 
110.40 
1,308 
144,403 		 1.0  144,403 
2.0  288,806 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
91.5 
439.20 

713,546 		 2,412,506 
1,851,832 
⑨年額支払賃料        713,546 円　×　12ヶ月　＝　       8,562,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     439.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,562,552 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       856,255 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,706,297 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,412,506 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,713 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,851,832 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         427,162 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,155,172 円　　　　（　        54,368 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,365 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,308 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
洲本 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 385,200 円  　　　　     96,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 342,502 円  　　　        8,562,552　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      770,400 円  　　　　     96,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        96,300 円  　　　　     96,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,300 円  　　　　     96,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,716,002 円　（　　　　　　        11,440 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,143,940 円  
（　　　　　        40,960 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,155,172 円      
②総費用 1,716,002 円      
③純収益　①－② 6,439,170 円      
④建物等に帰属する純収益 6,143,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 295,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 288,469 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,923 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,035,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 洲本 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　洲本市本町七丁目２９３番６
 1410000162984-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考