令和7年1月15日　提出 洲本 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   洲本 -1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　秋山　周史   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 洲本市本町７丁目６８番２ ｢本町７－１－１９｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 築地町停 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 築地町停南西方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に位置する古くからの住宅地域であり、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するも のと予測される。市場動向を反映し、地価は横這いからやや下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は洲本市を中心に淡路島全域。用途的な類似地域は住宅地域。需要者は島内居住者が大半を占めており、ま た、旧来からの地域であるため地縁者による取引も見られる。市街中心近く利便性を有するが、古くからの住宅地域で あり、新興住宅地との競合や市外への人口流出等もあり、土地需要に大きな改善は見られない。旧来からの地域で中古 物件の取引が主となるが、本標準地と同規模の土地のみで７００万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅を主とする地域にあり、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益還元法 は適用できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比準価格は 現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、 同時に居住快適性に影響を与える価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　洲本 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 78.8] [100.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化にり、地域経済の低迷は継 続しており、市内土地需要についても概ね低 調に推移している。 市街中心に近い旧来からの住宅地域であり、 周辺の住環境や利便性について特筆すべき変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％