令和7年1月14日　提出 西宮 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 9-2 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.

鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市山口町阪神流通センター１丁目４８番 ②地積 　(㎡) 1,600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 1:2 事務所兼倉庫 ＲＣ2 事務所、配送センタ ー等が建ち並ぶ工業 地域 東22m市道、背面道 水道、ガス、下水 岡場 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  56.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 岡場駅北東方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 事務所、配送センター等が建ち並ぶ工業地域で、インターチェンジに近い内陸部の拠点として旺盛な需要が認め られ、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はインターチェンジに近い兵庫県内陸部を中心に臨海部も含む工業地域。主たる需要者は大手の倉庫業者や 物流業者、製造業者のほか、物流施設に投資する投資法人等である。西宮北インターチェンジに近く、阪神間の物流拠 点として優れた立地条件で、旺盛な物流施設用地需要により地価水準は上昇傾向。取引の中心価格帯は規模や業態によ り様々で、把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣地域は自己使用が中心の流通業務団地内に存し、賃貸市場は未成熟で信頼性の高い賃貸事例の把握が困難であ ることから、収益還元法は非適用とした。一方、主たる需要者は、同種の取引相場を指標に意思決定するのが通常であ り、信頼性のある取引事例より求めた比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [112.9] 100 100 [100.0] 100 [212.2] [102.0] 100 76,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の工場地は供給数が少なく、需給が逼迫 した状況が継続しており、地価動向は上昇傾 向。 インターチェンジに近い内陸部の拠点として 旺盛な需要が認められ、地価水準は上昇傾向 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　+121.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％