令和7年1月10日　提出 西宮 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 9-1 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.

鑑定評価額 387,000,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市鳴尾浜３丁目１１番４ ②地積 　(㎡) 2,447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 建築協定 1.5:1 工場 倉庫、工場等が建ち 並ぶ工業地域 南西16m市道 水道、ガス、下水 鳴尾・武庫川女子大前 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地又は倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  62.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 鳴尾・武庫川女子大前 駅南方 3.7km 法令 規制 準工 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫を中心とした工業地域であり、特段の地域変動要因は見当たらず、今後も現状維持程度で推移してい くと予測される。旺盛な物流需要を背景に、地価は強い上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間臨海部を中心に、内陸部を含む工業地域である。需要者は、製造業者、物流業者等が中心となる 。画地規模が纏まり、交通アクセスの良好な土地については、旺盛な物流需要が集中している。阪神間の臨海部におい ては、工業地価全般が上昇しており、今後もしばらくはこの傾向が続くものと思料する。取引価格は立地条件など個別 の取引毎にばらつきが見られるため、中心価格帯を正確に把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の工場、事業所等が多く、市場では同一需給圏内における類似不動産の取引価格や動向等を 検討すると考えられる。さらに類似の賃貸物件が乏しく、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念 した。以上より、現実の不動産取引を反映した実証的な価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利により融資環境は安定している。一方 、２０２５年問題の労働力不足、国内外の政 策金利、建設コスト等、市況への影響に注視 が必要である。 地域要因に特段の変動は見られない。物流用 地への需要は過熱化しており、地価は強い上 昇傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.9 ％  ％