令和7年1月15日　提出 西宮 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 5-9 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 1,080,000,000 円  １㎡当たりの価格 306,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市東町１丁目１１０番３外 ｢東町１－１２－３｣ ②地積 　(㎡) 3,536   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 不整形 1:2 店舗 Ｓ3 中規模前後の小売店 舗等が混在する路線 商業地域 北20m市道、三方路 水道、ガス、下水 阪神今津 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 阪神今津駅南西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動は見られず、中規模店舗や事業所、住宅等が混在する路線商業地域として当面は現状を維持する ものと見込まれる。景気は個人消費とともに緩やかに回復しており、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    315,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    199,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西宮市及びその周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域及び混在地域一帯。主な需要者は概ね圏域 内に地縁性を有する事業者や不動産業者等が中心で、広域に展開する沿道サービス業者等も見られる。相応の繁華性が 認められる幹線道路沿いの路線商業地域であり、不動産需要は概ね堅調に推移している。取引される価格帯については 、取引件数が少なく特殊な事情が介在する事例も多いこと等から、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺においては賃貸店舗等も一部に見られるが、地域の価格水準を形成するような収益物件が少なく 、自用の店舗等が中心となっており、収益性を重視した価格形成が十分に行われていない状況のため、収益価格はやや 低位に試算され、相対的に信頼性が劣るものと判断される。よって、市場の特性を反映した実証的で規範性の高い比準 価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 5-13                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    458,000 円／㎡ [108.1] 100 100 [100.0] 100 [166.4] [103.0] 100 306,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    298,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、企業収益も総じてみ れば改善しているため、立地条件に優る地域 を中心に市内の不動産市況は堅調に推移して いる。 地域要因に特段の変動は見られないが、交通 量が比較的多く相応の繁華性が認められる路 線商業地域であることから、地価は概ね堅調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％